文/李依霖 山东财经大学
REITs(不动产投资信托基金)是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资不动产项目，并向投资者分配投资收益的基金。在我们日常生活中，随处可见的高楼大厦、高速公路等，都与REITs有着紧密的联系。更值得一提的是，REITs还为企业上市开辟了全新的路径。REITs的底层资产主要分为产权类项目和经营权类项目两大类，产权类项目包括保障性租赁住房、园区基础设施和仓储物流基础设施;经营权类项目包括交通基础设施、生态环境保护基础设施和能源基础设施。这些项目虽不直接拥有资产产权，但通过经营权获取收益，同样为投资者带来丰厚回报。
发行REITs的动机和决策因素
REITs的发展与经济周期密切相关，在长期回报、抗通胀等方面具有一定优势。美国是全球规模最大的REITs市场，资产类型丰富，新兴产业估值高企。随着全球经济的持续增长和城市化进程不断加速，REITs日益成为市场追逐的热点。作为不动产资本化的桥梁，REITs不仅能够拓宽投资者的投资渠道，还能助力房地产市场的稳健发展。自2021年首批试点产品上市以来，到2022年末，二级市场REITs产品普遍溢价，稳定的运行机制以及行业、市场的需求，为大规模发行REITs提供了契机。2023年多项利好政策颁布实施，截至2024年8月，已发行REITs产品41支，总规模已逼近1500亿元大关。其持续向好的背后，离不开三大核心因素的支撑：
政策。根据调查统计，2020年4月30日，中国REITs制度正式发布，截至2022年11月15日，共发行涉及REITs的政策文件达1151篇。这一历程的起点，是2020年4月30日，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，该通知标志着我国REITs市场有了正式的专项政策支持。自文件发布以来，市场反应强烈，各方积极参与，为大规模发行REITs提供了政策保障。
市场需求。2021年6月21日，首批9只REITs产品正式发行上市。此后，REITs发行经历了一段时间的空窗期，直到当年11月份才有2只新REITs产品发行上市。从发行频率来看，已获批的25只REITs产品的发行共历时558天，平均约每22天发行一只REITs产品。目前来看，二级市场的良好表现刺激了原始权益人的发行意愿以及相关政策的落地实践，从而为大规模推动REITs发行奠定了基础。
盘活存量资产。我国经历了高速发展期，积累了大量优质资产，以其稳定的收益性成为引人注目的焦点。这些优质资产占用了大规模的资金资源。当前，在我国经济结构调整、产业优化升级的背景下，如何将优质资产变为流通性强的证券化产品，成为国家积极探索的重要课题。
REITs的信息披露和投资者保护
针对我国REITs市场体量相对较小的情况，全国政协委员杨宗儒建议进一步扩大试点范围，并不断丰富REITs底层资产类型，与此同时也要加快有关REITs的专项立法，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度。
尽管自试点以来，公募REITs取得的阶段成果突出，但业内人士普遍认为，其在实践中的痛点和难点问题也较为突出。因此，我们应该综合考虑业务适配性和立法便利性，依托《中华人民共和国证券法》制定REITs专项条例。蔡建春认为，该路径能全面缓解REITs面临的各项制度的束缚，有利于促进REITs市场的发展壮大。具体来说，应明确REITs的发行与交易流程，包括规定REITs的发行上市条件、规范REITs管理人职责、引入有效的做市机制等，以清晰界定产品结构及各参与方的权责关系。此外，还应建立健全REITs的税收政策、会计处理方法、国有资产转让等配套机制，以解决约束与激励并存的问题，此外，还应明确REITs发行人信息披露、募集资金使用监管，从而确立起明确的法律责任主体和问责机制，确保市场健康有序运行。
发行REITs产品的意义
发行REITs产品是促进资金良性循环的关键环节以及实施路径，有效释放了我国高速发展所累积的红利，为驱动经济的增长、提升资金使用效率提供了稳定的通路。REITs的核心价值在于，不仅为投资者提供了一种相对稳定、流动性较高的投资渠道，更在宏观层面对经济体系和金融市场产生了积极影响。
促进经济转型
推动金融创新：REITs作为一种新型的金融产品，推动了金融市场的创新性发展;
支持实体经济：REITs通过投资基础设施等实体资产，提升了资本市场服务实体经济的能力;
促进产业升级：REITs有助于盘活存量资产，推动产业结构的优化和升级。
降低企业负债
提供退出机制：REITs为持有型物业提供了新的退出渠道，有助于企业降低杠杆率;
改善财务状况：通过发行REITs，企业可以在不增加债务的情况下提前收回投资，用于归还其他债务或补充资本金。
增强市场流动性
提升资产流动性：REITs通过证券化的方式提升了房地产等资产的流动性;
提供投资渠道：REITs为各类投资者提供了便利的投资渠道，特别是对于基础设施等传统意义上流动性较弱的项目。
提升社会资本参与度
吸引社会资本：REITs可以吸收社会资本，提高社会资本参与度，提供国有资本的退出渠道;
盘活存量资产：REITs可以有效地盘活存量资产，提升基础设施资产估值。
目前，中国REITs市场“非租赁型REITs”与“租赁型REITs”资本价值还存在一定不平衡的现象，投资者可投资标的丰富度不够。截至2023年6月21日，从REITs发行规模来看，非租赁型REITs占比约为65%;从资本市场市值来看，非租赁型REITs市值占比约60%。REITs作为一种投资工具，不仅为投资者提供了稳定的收入来源和较高的资产流动性，还对经济转型、企业去杠杆、资源优化配置等方面产生了积极影响。通过合理投资REITs，投资者不但可以享受房地产市场的增长红利，同时还能为经济发展作出贡献。自我国REITs试点启动3年以来，尽管经历了全球疫情、资本市场不断波动、产业地产市场供需结构调整等多重内外部挑战，但REITs的各参与方都能坚守初心、保持定力，通过实际行动向市场展现了我国基础设施领域不动产运营的扎实基础和愈发清晰的基金投资价值，REITs作为长期资产配置价值将进一步凸显。在此过程中，REITs正逐渐成为我国资本市场不可或缺的重要组成部分。各参与方的努力，不仅仅是为了维护自身的创新成果，更是为了推动REITs市场稳健前行，实现长远发展。
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