文/王琳四川省成都大悦城控股西南区域公司
近年来，随着国内房地产市场调控升级，房地产市场的发展态势趋于平稳，但与此同时，房地产企业也面临着较大的资金挑战。为了减轻压力，企业开始寻求新的发展路径，轻资产转型因此成为一种趋势。而代建模式作为一种具体的转型方式，可以有效减轻企业的资产负担，优化资产结构，提升企业的市场竞争力和盈利能力。
何为房地产行业的轻资产运营模式
房地产行业的轻资产运营模式是指，企业专注于发挥其运营管理优势和品牌价值，在产业链中仅扮演管理者和经营者的角色。
轻资产模式主要包括以下几种：首先是代建模式，即品牌+管理输出模式，依靠管理和品牌价值实现盈利;其次是合作开发的小股操盘模式，通过减少投入、共享利润实现以小博大的投资;第三是出售成熟物业模式，通过出售部分“重”资产来盘活资金，优化资产结构，降低负债率;最后是“地产+基金”模式，通过REITs(不动产投资信托基金)等手段募集稳定现金流，用于新项目拓展和为自有项目后续资金提供保证。
房地产企业代建模式分析
代建模式是指委托方(一般是土地业主方)将项目开发委托给具有开发能力的受托方进行全程或部分管理的合作模式。委托方提供资金和土地，受托方则负责项目管理，凭借其卓越的项目管理能力为项目创造品牌、管理、资源价值。在此模式下，房地产企业无需支付额外资金成本，仅凭自身品牌、项目策划、后期管理等方面便能获得收益。这种模式既降低了资金投入，又保证了稳定的资金回流。
代建模式的发展历程可以分为三个阶段，前两阶段以政府代建为主，随着市场逐渐成熟，投资与开发环节的专业化分工日益明显，商业化代建开始崭露头角。
阶段一(1993—2003年)：地方探索与政策试点。1993年，厦门率先提出将基础设施项目委托给专业项目管理机构建设。随后，多地政府为解决建设需求大、行政干预多的问题，开始尝试性地实施代建模式。
阶段二(2004—2015年)：政策鼓励与全国化推进。2004年，国务院提出政府投资项目进行初步界定，并加快推行“代建制”在非经营性政府投资项目中的应用。2007年，建设部等五部委进一步明确了建设标准、设计方案和建设实施方式等方面的要求。
阶段三(2016至今)：商业代建的快速发展。自2016年开始，中国房地产行业投资规模年均超过10万亿元。这一巨大的投资和建设规模促使中小开发商和资本方作为委托方的商业代建业务迅速发展。随着市场环境的变化，越来越多的房企开始涉足代建领域，旨在充分发挥其剩余开发能力，并逐步实现轻资产转型。据统计，目前超40家房企涉足代建业务。
就成都市场而言，代建模式主要分为三种类型：一是全周期服务模式，受托方负责项目开发建设全过程管理和品牌支持，涵盖客户调研、项目定位、规划设计、工程建设、成本管控、进度管理、质量把控、安全管理、客户服务及过程中品牌输出等环节，一般适用于销售性物业;二是纯工程管理模式，受托方仅提供设计、成本、工程、验收管理服务(不含销售、不带品牌)，适用于保障性住房项目;三是EPC(工程总承包)模式，该模式通常应用于中国铁建的项目，涵盖项目设计、采购、施工等环节，直至竣工验收合格、整体移交、工程保修等，央国企和品牌房企的代建模式以全周期服务和纯工程管理为主。
房地产企业代建模式的现实意义及策略思考
自2023年以来，房地产市场的政策环境逐渐宽松。政府和金融机构采取了一系列措施，包括支持刚性和改善型住房需求、完善房企“三线四档”规则以及降准降息等，在坚持“房住不炒”的主基调下保交楼、保民生、保稳定，促进房地产市场的稳定发展。而2023年9月26日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，更是打开了核心城区的非普通住宅限购和二圈层全域限购，但市场表现呈现明显的分化，整体处于观望阶段。
基于以上市场压力，加大代建项目的拓展力度显得尤为重要，这不仅能改善企业的财务状况，降低自主开发风险，还能提升盈利能力。同时，代建项目有助于减少企业的人工成本支出，保障现有团队的积极性，避免人才流失。此外，代建项目还能有效提升企业的品牌影响力，并为企业物业管理提供新的服务标的。房地产企业纷纷涉足代建业务，要想在这个新领域稳健发展、持久前行，企业自身必须具备实力。
首先，要提高产品力，增强核心竞争力。随着购房者需求的不断细化和提高，产品力已成为长期发展的关键。为了顺应市场需求的变化和经济发展的趋势，企业需要持续在产品创新和精细化施工方面持续发力，才能在市场上保持领先地位。例如，中国铁建地产在成都的“樾”系和西派系，招商蛇口的TOD公园系、臻系和玺系，华润置地的新产品线，龙湖新产品系云河颂等口碑之作，均凭借出色的产品力，成功跨越了本次下行周期，取得了销售业绩和口碑的双重提升。
其次，要提高全周期运营管理能力。房地产企业的运营管理能力对其盈利能力有着直接的影响。随着市场化的深入，各企业都已经深刻认识到运营管理的重要性，并纷纷建立了自己的运营管理体系。为了确保企业的稳健发展，房地产企业应根据自身的实际情况，建立一套全面的运营管理体系和项目运营管理全景图。在管理过程中，应遵循“抓一级、控一级、看一级”的逻辑思路，采取“分级管控、逐级细化、分级考核”的管理模式。同时，要重点关注关键节点，如开工、开盘、竣工备案和交付等，确保按时完工、按期开盘、顺利交付。
再次，要精准定位，充分发挥自身优势。根据项目投资主体的不同，国有企业和民营企业在选择代建企业时存在一定差异。国有企业选择代建企业时，通常通过产权交易所进行公开招标，而民营企业则更倾向于协议合作。对于国有企业，除了代建费用，他们还非常关注房地产企业的品牌影响力、操盘能力、招标采购体系和成本管控能力。而民营企业更注重代建费用和项目销售回款速度。作为房地产企业，除了满足自身的盈利需求，还应不断提升自身产品定位和策划能力，对市场走势和推售节奏有准确的判断。同时，应实时监控动态成本，严格执行成本管控，对业主方负责，确保项目经营利润和代建现金流的稳定性。
最后，要积极走出去，寻求合作资源。自2021年以来，平台公司在大成都范围获取的土地比例已超过一半(按成交宗数统计)。然而，由于开发能力有限，平台公司急需与市场化企业进行合作，实现优势互补，共同创造价值。对于房地产企业而言，保持与平台公司的沟通并寻求合作机会，是拓宽盈利路径和品牌影响力的有效方式。
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