文/钟代红中国成套设备进出口广州有限公司
在巨大的市场需求以及一系列利好政策的推动下，养老市场经历了显著的变化。最初，该市场基础较为薄弱，但随着时间的推移，其逐渐受到关注并发展壮大。养老行业的持续升温，吸引了各界资本的纷纷涌入，市场活力得到了极大激发。然而，经过一轮又一轮的洗牌后，部分企业选择了退出。经历了几年迅猛发展后，现在的市场正逐渐回归理性和清醒。鉴于此，科学严谨的测算对于养老项目的投资决策而言显得尤为关键。
为何要进行养老项目的敏感性分析
敏感性分析是投资项目评价中常用的不确定性研究方法，该方法基于确定性分析，旨在探究不确定因素对项目最终经济效果指标的影响及其程度。
我们以广东省养老服务市场环境为背景，选取一个规模为300床的普惠型机构养老项目作为案例。从项目方案经济评价可靠性的角度出发，采用单因素敏感性分析方法，以净现值作为经济评价指标。同时，我们将不确定因素设定为固定资产投资额、租金、人力成本和收费等，通过计算这些因素对项目经济评价指标的影响程度来确定养老项目投资可行性的关键影响因素，从而为投资者提供决策依据。
案例具体情况
2022年末，广东省常住人口达到12656.80万人，其中60岁及以上老年人口数量为1702.80人，老龄化率为13.45%。这一比例低于全国平均老龄化率19.8%，是全国除新疆和西藏外老龄化程度最低的省份。然而，广东地区人口老龄化的趋势正在加速发展，少子化、家庭规模小型化的现象日趋明显。未富先老的现象也逐渐显现，第一代独生子女父母即将进入中高龄阶段，传统家庭养老功能持续弱化，空巢、留守、独居、失能等老年人家庭数量大幅增加，高龄失能长期照护的刚性需求不断增大。
项目总建筑面积为1.2万平方米，包含300张床位，单床建筑面积为40平方米。初始投资额为2900万元，其中固定资产投资2400万元(单床建设成本为8万元)，铺底流动资金为500万元。项目评价期为20年，第11年需要投入500万元进行更新改造。该项目按照广东省二线城市中品质较好的普惠型养老机构的收入和成本进行测算。
收入构成。模拟养老机构的真实运营情况，项目的营业收入主要由3部分构成：床位费、护理费和餐费。床位费根据房型条件的不同进行定价，护理费则依据老人的身体照护等级来确定，餐费统一按照每月1200元的标准收取。经过加权平均计算，3项费用合计为每月6000元。项目共有300张床位，预计运营第1年的入住率为30%，第2年提升至50%，从第3年开始入住率稳定在90%。此外，项目的收费标准从第6年开始，每年上涨2%。
目前，广东省各市政府对新建养老机构均给予一定程度的支持，其中比较普遍的有新增床位补贴和运营补贴。本案例，新增床位补贴按9000元/床的标准计算(分3年支付)，而运营补贴则为120元/月/床。
成本构成。项目的成本主要分为人力成本、外购原材料(包括食材和其他耗材)、房屋租金、折旧、水电燃气费用以及其他费用，如宣传费、车辆使用费、修理费、垃圾处理费、信息化费用、培训费、保险费和办公杂费等。
人力成本在项目成本中占据最大比重，并且会因服务品质的不同而有所差异。本案例旨在打造一个高品质的普惠型养老机构，拥有300张床位，假设入住率达到90%，则满床床位数为270张。根据照护比1:4的标准，需要配置68名护理人员和32名后勤及管理人员，总计100名员工。若年均单位人力成本估算为9万元，则在满员运营的情况下，人力成本将达到900万元/年，占总成本的比重约为52%。
项目共有300张床位，单床面积按40平方米估算，租金为0.8元/平方米/天，初始年租金为302万元，占总成本的17%。人工成本、外购原材料和其他费用自项目运营后第6年开始，每年上涨2%，而租金每5年上涨2%。
收益测算。基于上述收入和成本的假设，项目的内部收益率为7.04%，净现值为328万元(预设折现率为6%)。
不确定因素的敏感性分析
敏感程度法。根据选定变量的敏感系数，可以评估项目的特有风险(敏感系数=目标值变动百分比/选定变量变动百分比)。
固定资产投资。假设其他因素保持不变，固定资产投资增加10%(固定资产投资的变化同时影响折旧)，即从2400万元增加到2640万元。这导致净现值(NPV1)变为121万元，相比原先的328万元减少了63%。因此，项目净现值对固定资产投资的敏感系数为-6.3。
人力成本。假设其他因素保持不变，人力成本增加10%，即从900万元增加到990万元。此时，人力成本占总成本的比重为57%。这导致净现值(NPV3)变为-490万元，相比原先的328万元减少了249%。因此，项目净现值对人力成本的敏感系数为-24.9。
租金。假设其他因素保持不变，租金上涨10%，即从302万元增加到332.2万元。此时，租金占总成本的比重为17%。这导致净现值(NPV5)变为59万元，相比原先的328万元减少了82%。因此，项目净现值对租金的敏感系数为-8.2。
收费。假设其他因素保持不变，收费均价上涨10%，即从6000元/月/床增加到6600元/月/床。这将导致净现值(NPV7)变为1754万元，相比原先的328万元增加了435%。因此，项目净现值对收费的敏感系数为43.5。
最大最小法。根据净现值为零时选定变量的临界值，可以评估项目的特有风险。基准净现值为328万元，令净现值等于0，假设其他变量不变，求得固定资产投资临界值为2781万元，人力成本临界值为936万元，租金临界值为339万元(即为1.27元/平方米/天)，收费临界值为5862元/月/床。
由此可知，投资额、租金、人力成本和收费均是影响项目净现值的敏感因素，其敏感系数绝对值均大于1。在相同的10%变动率下，收费对项目净现值的影响最大，敏感系数为43.5，为最敏感因素。人力成本的影响次之，敏感系数为-24.9。而租金和固定资产投资的变动影响相对较小，敏感系数分别为-8.2和-6.3。通过求解关键影响因素的临界值，可以进一步分析项目的风险。如果投资额增加超过381万元，或满床后人力成本增加每年超过36万元，或租金增加每年超过37万元，或收费均价降低每月每床超过138元，那么项目净现值将小于0。在这种情况下，应当慎重考虑投资的可行性。
投资项目的决策者需要综合考虑各因素的影响，虽然收费的敏感系数最高，但养老服务收费如果定价过高，超出了当前市场环境下客户的接受能力，可能会导致入住速度减缓，入住率降低，进而影响项目的盈利水平。
在人员配置方面，需要平衡成本压力和服务品质的需求。人员配置应与所提供的产品和服务相匹配，并与运营成本相互协调，以确保价格与服务质量之间的合理关系。在实践中，投资者可能更关注租金和固定资产投资额，而相对忽视人力成本的影响。通过敏感性分析可知，人力成本的敏感系数是租金和固定资产投资额敏感系数的4倍左右，这意味着同样的10%变动率下，人力成本对净现值变化率的影响是租金和固定资产投资额对净现值变化率影响的4倍。这一分析结果强调了，企业需要更加关注运营效率，通过合理的人力资源配置和管理，降低人力成本，提高服务品质，以实现项目的盈利目标。
提示:文章内容仅供阅读,不构成投资建议,请谨慎对待。投资者据此操作,风险自担。
