文/史成红盐城市房地产有限公司
我国房地产经济发展现状
房地产总投资额呈持续增长趋势。据调研结果整合得知，2020年全国房地产开发投资额近14.2万亿元，同比增长7.0%。2021年全国房地产开发投资额近14.8万亿元，同比增长4.4%。2022年第一季度全国房地产开发投资额近3万亿元，同比增长0.7%。以各地区现状而言，随着我国城市化与再城市化步伐不断加快，促使房地产行业市场持续繁荣，尤其是房地产开发投资额的稳定增长，对助力房地产业整体经营发展有重要作用。
资本入局房地产市场的现象更为普遍。随着我国群众整体消费能力的提升，房地产业被当前投资市场视作重要产业。房地产业能够创造大量收益，也是大量资本集中进入该产业的原因之一，频繁“换手”导致房价过高等现象出现。随着我国各地区推行土地调整优化政策，城乡人口供求逐渐得以释放，个别地区房价甚至呈现逐年攀升趋势。
房地产经济波动的主要影响因素
供需矛盾。通过对房地产经济波动的内部原因进行深度剖析可知，供需矛盾是引发房地产经济波动的核心因素。当社会经济结构发生变化时，就会使房地产市场的供需关系发生变化。例如，部分地区过度开发房地产，房地产市场的供应就会明显超出需求，房地产经济会出现一定程度的震荡，不利于房地产经济的稳定发展。
市场房价。房地产市场的房价变化直接影响房地产经济，且该种影响是不可忽视的，在市场连锁反应下，房价产生的影响会持续扩大。例如，炒房客通过投机手段大量购买房产，就会使房源供给减少，推动房价上涨。特别是在一些热点城市，炒房客的介入会加剧供需失衡现象，给刚需购房者带来困扰。在对房地产经济波动进行合理控制时，应当将房价控制在一定涨幅范围内，严厉打击炒房行为，避免房地产经济受市场房价的较大影响。对房地产经济的波动频率进行合理控制，可以有效提升房地产市场的发展稳定性与安全性。
土地因素。鉴于土地市场分为一级市场与二级市场，而在房地产市场中，房地产企业作为土地资源需求方，国土资源管理部门则成为供给方。若使土地资源成为交易商品，开发企业则可以通过市场购买行为获得土地的使用权。在土地二级市场运行阶段，买房者成为需求方，开发企业则成为供给方，双方主要围绕房屋所有权与土地使用权进行交易。在二级土地市场运行阶段，民众的购房需求直接影响到房地产经济的发展情况。若民众的购买需求上升，则会导致房价上涨;若民众的购买需求下降，则会导致房价下降。由此可见，土地因素会给房地产经济发展带来不确定性影响。
金融因素。金融因素对房地产经济波动的影响主要集中在金融支持层面。房地产项目开发过程中所需资金量较大，必须得到有效的金融资本支持才可保证项目开发的安全性与可靠性，房地产企业往往通过银行贷款为房地产项目开发注入原始资金。为保证项目开发的经济效益，开发企业会采取多种筹资方式获得项目启动的开发资金，而银行贷款则是主要的融资方式之一。在房地产项目后续的开发过程中，一旦出现资金链断裂的问题，则会对房地产项目开发造成直接影响，进而引发房地产经济波动。
应对房地产经济波动的措施
健全市场投资机制。房地产开发商在进行项目开发时，如果盲目追求利益最大化，没有进行有效的风险评估，将会影响项目进程的推进速度。相关监管部门运行时，需利用大数据技术实现对房地产经济的实时监测，剖析相应投资政策与机制对市场造成的不同影响，科学客观地评估机制的不足，便于及时对投资机制进行完善。房地产市场处于动态发展变化中，只有契合市场的发展趋势与规律，不断对投资机制进行优化，保证市场准入机制、投资监管机制的科学性与安全性，才能使相关政策与机制发挥出一定工作效力。
落实市场调查工作。在开展房地产市场调查工作时，需要科学严格地落实土地审批管理工作，评估开发企业能否承担项目开发的责任与风险，确保房地产开发企业可如期完成项目开发建设。房地产开发投资是衡量房地产发展景气度的一个优质指标，经济指标和经济实力是影响房地产企业投资规模的重要因素，只有房地产开发投资的市场消化空间扩大，投资指标规模才会扩大。相关单位必须落实房地产市场调查工作，联合多个部门开展国有土地空间资源规划部署，有序进行房地产建设用地审批，推动房地产市场繁荣发展。
完善房地产市场的金融制度。首先，房地产市场的金融需求量非常大，为更好地应对房地产经济波动带来的影响，应当完善优化房地产市场金融制度，对房地产金融监管机制进行创新，以消除房地产开发过程中存在的金融风险。当创新房地产融资制度时，政府部门、银行单位需进行有力支持，构建多元化融资渠道，便于企业完成项目开发融资。为遏制房地产金融泡沫出现，相关政府部门可出台相关约束性政策、刺激性政策，引导房地产金融科学、平稳发展。例如，银行作为房地产企业的主要融资渠道，应当突出金融监管、项目审批等工作的重要性，提高工作效率，确保房地产企业有效履行贷款合同。
其次，为提升房地产经济的稳定性与抗风险能力，应当对房地产金融监管机制进行改革创新，根据现阶段房地产市场的发展变化，探索契合市场规律的监管机制，主动堵塞金融监管漏洞，增强房地产金融发展的稳定性。结合房地产经济发展的实际情况，构建专属的房地产金融管理体系，有利于驱动房地产市场稳定繁荣发展，创造更多的社会价值与财富。
规范土地市场管理。在开展应对房地产经济波动的相关工作时，需要对土地市场进行严格规范管理。应当编制科学严谨的工作流程与条文，严格执行国家房地产开发土地管理要求，保证能对土地资源进行科学的开发利用。在房地产市场发展阶段，为最大程度提高土地综合利用率，政府有关部门需对土地市场进行规划统筹、监督管理，通过法律法规进行强制性约束，对违法违纪人员进行严肃处理，营造良好的房地产经济发展环境。
为促使房地产经济保持健康发展，需要不断完善房地产经济的管控制度与政策法规，推动房地产市场的高质量稳定发展。未来，在发展房地产市场时，应当突出政府的宏观调控，给予市场足够的自由发展空间，挖掘房地产市场的潜在价值。
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