杀母猪的时代已经来临
文/任志强 华远地产董事长
214号文件的出台给本就已处于下滑趋势的经济景气，狠狠的打了迎头一棒，也被几乎所有的媒体放在了重要的位置传播着中央要继续打压房地产行业发展的信号，在社会上引发着强烈的恐惧感。似乎央行与银监会在对待房地产行业的看法仍停留在坚决打击并不惜一切代价的地步。
一个偶然的会议上，央行的领导谈了他们对中国房地产业的看法，认为中国的建筑业在中国GDP中的贡献率是单一行业中所占比例最高的，其中房地产又占了建筑业中的大头，中国正处于经济发展的低级阶段，不可能完全靠高科技与服务业解决工业化与城市化的问题，也不可能仅靠高科技与服务业替代建筑业的劳动就业和经济拉动，同时也不太可能在居民未能解决住房的条件下让居民消费转移到不能产生财富积累的其它增长点上去，因此房地产的中国经济支柱地位是不可替代的，保持房地产市场的健康、稳定发展是必要的。
他们同时认为从银行信贷的角度看，房地产企业与其它企业相同，都是市场经济中的经济主体之一，存在与其它企业同样的信贷风险，发放信贷也遵守同样的信贷管理政策，没有什么特殊性。如果让银行的信贷承担更多的其它非金融的责任与目标，反而不利于金融风险的防范，不利于市场经济的发展。
李克强副总理在多地视察中多次提到拉动内需、培育新的消费增长点，但“有产有恒心”的历史告诉我们对中国人的传统文化而言，住房是建立恒心的最大有产与消费的基础。如果已有的拉动消费的增长点尚未满足，反而被严重的因金融与调控政策去打压，却要去建立与寻找新的消费增长点，岂不是舍本求末的做法？而无产时人们又怎么可能去大量的虚拟性消费？没有舒适生活的基础有何谈享受精神生活的消费呢？物质需求仍是今天的主角，住房仍是要长期才能解决的主要矛盾之一。
既然央行的主导思想并非打压房地产，只是想适度的在过热可能出现时放缓投资的增长速度，因此自2003年就出台了对可能投资过热的房地产行业进行了信贷政策的调控，但今天投资过热的问题已发生了变化，中国已连续三个季度的实际投资低入了20％的增幅，并已开始出现了快速的下降，这不能不改变了对经济预期的重新判断，也许今天的政策要为投资的快速下滑担忧了，尤其是对明后年的投资与经济可持续增长问题担忧了。
问题出在中国的文件也许是在早期就已拟定并上报的，但审批的时间较长，致使当国务院节约集约用地的文件经过一个较长的时间审批完成时，央行与银监会的旧文件稿早已不适应当前的经济发展状况了，因此成了不合时宜的噪音，并不代表现时的一种政策倾向。这种解释也许并不能让人心服口服，但却可能是一种事实，至少央行的某些领导这样认为，并且与他们的言论主张是完全对立的。
前一段时间发改委、建设部、央行、国务院分别对经济运行情况进行了调研，包括对金融、中小企业、外贸和房地产情况的调研。并已出台了部分退税率调整、信贷政策调整等政策，房地产则至少被认为不会引发金融系统的风险危机。
实际的情况大约也是如此，年初就认为紧缩的货币政策会让房地产的资金链断裂，入住率的下滑会加速资金紧张的危机。许多机构与媒体都在预测资金缺口会高达3000亿元-1万亿元。价格的下跌也会从局部城市向全国蔓延，也有人认为会出现“百日巨变”等，半年多时间过去了，结果又如何呢？
年年的开复工面积高达2亿多平方米，历史最高投资1.5万多亿元投资，至少还有7000多亿元的现金在手上。而银行的新增贷款才不到4000亿元，自筹资金的增长大约是银行信贷的2倍，并未出现现金流的断裂。
至少差几千亿元的现金流的计算来自于根据已取得的情况而计算出的结果，但压缩项目与投资、减少土地的购置与开发、减少新开工项目，则节约了大量的资金。少数中小企业将土地转让与变现也改变了现金流的支出与需求，于是新的资金需求计算基础发生了变化，流量自然也改变了，扣除物价指数实际投资则是下滑的。
今年的销售大幅下降，至少少了7.2％，只有2.6亿多平方米。七月份下降10.2％，这个趋势在加速。从现金流上看至少少回流了1000多亿元，但新增的自筹资金部分远远大于因销售下降而减少的现金流。合并如果销售减少了20%，大约也只有6000多亿元，也尚不至于让开发商们死掉。
上半年的上市公司年报并未显示开发企业的利润大幅下降，因为大多数开发企业的项目利润都是跨年度的。去年的销售、今天的交房，利润不在去年而在今年，而今年的销售下降与价格变动则主要影响的是明年或后年，大约只有一部分会在当年反映，影响的现金流也同样部分影响今天，更多影响的今后。
从价格而言，7月底仍增长了7.2％，但增幅是下降的。部分城市已出现了增幅，扣除物价则已出现了全面的负增长和下降，但并未出现崩溃型的下滑，部分城市则仍保持着较高的增长。短时期出现全面暴跌的可能性不大。
总体而言，今年的房地产行业不会出现行业性的问题，也不会出现大量的死亡，更不会出现危机到银行的信贷并引发金融风险，但问题是严重的。
问题严重在于：
一、7月份之后的新开工下降，投资的增长将在四季度明显下降，全年的土地供给下降也预示着今后的开工下降与投资下降，这种下降如果不在政策调整中转化则明后年会加速加剧并带动整体经济的进一步下滑。
二、销售在政策抑制作用下持续下滑并可能在媒体的过度宣传中像传染病一样扩大下滑的趋势，并让控制创历史新高记录的暴增。
三、形成价格下跌的恶性环境。现金流的紧张、银行信贷的压力让部分企业开始用降价的方式加速现金的回收，这种降价回收的前提在于大多数房价并未下降时就可能出现你降我也降，降到所有人都不敢出手消费的程度。今天的六千元就可能是便宜的价格，但如果有明天就变成五千元的危险，就会出现便宜也不会有人出手的恶性循环，就像股市在不断下跌中，指数很低也无人出手。断供也会在暴跌中增长。
四、现金流的恶性循环会引发价格的恶性循环，价格的恶性循环引发销售的恶性循环，销售的恶性循环再反过来影响现金流……一系列的恶性循环则影响最终向金融传导。
五、开发商的现金流也会从另一条线引发恶性循环，无能力扩大土地的需求而引发的恶化。7月份土地开发已下降27.6%，部分城市新增土地储备能力和城市建设能力，也影响到以土地为抵押的政府土地贷款能力和开发能力，也会影响到今后长期的土地市场。
六、房地产投资下降引发的恶性循环则会在更大范围展开，投资下降、供给减少、施工总量下降、劳动就业下降、钢材等建筑材料下降、经济下降、消费下降，以及与住房相关的其他消费下降……最终都会以金融的形式反映于市场。
宏观经济政策的调节不仅是要解决今天市场中存在的问题，更重要的是要解决长期和预期的问题。如果等投资严重下降之后再去弥补并做修改政策，那么就可能造成巨大的损失，就像当猪肉的价格出现下跌而造成大量母猪被杀时再希望增加猪肉供给，就不仅仅是将猪仔培育成可上市的猪肉的生产周期与成本，而是要重新从先把小母猪变成可生猪仔的大母猪开始。房地产大约也是同样，要先从土地开始而不是说建就建的。如果政府连土地供给都有问题，那么又如何调动房地产的投资增长呢？
今天就是已经开始出现杀母猪的情况了。
改变政策条件并非要解决今天的生存问题，而是要解决不杀母猪而保留能从猪仔的培育开始的生产周期调整。如果等到连母猪都杀光了之后再做调整，那么仅仅靠给母猪发工资就不够了，支付的成本也远远不可估量了。如果等中国的经济整体恶性下滑之后，再想将经济拉上去，历史的经验告诉我们的则是费力不讨好，且时间周期很长，成本代价巨大了。
整体经济是否会下降已是定局，决策层本就想将增长速度压下来，问题只在于降到什么程度合适，GDP增长是10%、9%还是7-8%，是从台阶上走下去且可控，还是从窗户中跳出去且不可控。如果连续四个季度的实际投资都下降并低于20%的增幅，那么跳下去的可能似乎就已是事实了。
开发商可以跳楼，当然也可能当范跑跑或不干房地产而转做其他投资，但中国的经济不能跳楼。中国的管理层可以辞职谢罪，但不能当范跑跑，也不可能做他国的臣民。中国人民也不会跑，仍必须在中国的经济制度下继续生存。
今天没大问题，但噪音太多了就会出大问题。今天的政策所反映出的则是对未来与预期的影响。蚁穴并非大问题，但却可能将大堤解体，大约就是这种预期。
我并不在意214号文件的噪音，而更在乎今后的政策，让更多的人翘首以待吧！
(本文来源于作者博客)
