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  • 莫天全:这是一个最煎熬人的时代

  • 责任编辑:cbmag 2008-07-30 08:00:00
  • 莫天全:这是一个最煎熬人的时代
    主持人:亚娟   嘉宾:莫天全   编导:闫鹏
      暴风席卷楼市,房价会降吗?
      莫天全:我不认为中国房地产市场有泡沫,我几乎可以百分之百地说它不会往下走。
      房价变幻莫测,现在是机会吗?
      莫天全:如果你是在北京上海买房,你现在就立即买吧,如果你在深圳广州买房,有可能你需要稍微等一等。
      什么在主导房价,地产商又扮演了怎样的角色?
      莫天全:我觉得最大的因素就是购买力,而开发商他追求高利润,能卖高不卖低。
     
      莫天全,搜房网创始人、搜房控股董事长。1986年,莫天全考入清华大学经济管理学院攻读硕士,后赴美攻读经济与管理双博士学位。1999年初,在高盛投资银行和国际数据集团IDG的支持下,莫天全创办搜房网。
        主持人:在过去的几年里,中国的房价如脱缰的野马一路狂奔,甚至连我们都来不及反应,房价已经翻着番的飙涨了上去。去年底,万科董事长王石首次提出了楼市“拐点”论,这似乎给购房者们带来了希望,一夜之间,大家都不着急买房了。王石的楼市拐点提出已经半年了,房价真的降了吗?CPI、存款准备金率、热钱,到底是谁在左右着中国的房价呢?我们什么时候才可以买得起房呢?面对中国楼市的变幻莫测,我们请来搜房网董事长莫天全。莫总您好。
        莫天全:您好。
        主持人:想让您来介绍一下对房价的直接感受,因为搜房网作为全国最大的房产行业的门户网站,它在房地产商和购房者之间起到了穿针引线的作用,而您也是直接或间接地见证了这几年中国房价的变化,如果让您来判断的话,您觉得现在是买房的最佳时机吗?
        莫天全:我很看好中国房地产市场,包括中国的国民经济,所以如果朋友讨论的话题涉及到买房,我会赞成他越快买越好,我一直坚持这个观点。但如果从现在的具体情况看,我觉得不同的市场会有所区别。
        主持人:这个具体情况是怎样的呢?
        莫天全:成交量急剧地萎缩,然后价格有很多的波动,但是整体的价格趋势还是在上涨。我们出来的五月份数据显示,70个城市百分之九点几的增长,其实这个数据有点出乎我的意料。
        主持人:你刚刚说,有钱就买,能多买就多买,这是很多人的愿望,但是很多人都实现不了,现在的房价是不是还是居高不下?
        莫天全:对,房价确实居高不下,我们看到最近的数字显示是在增长,而且增长还是比较快的,所以为什么有钱你就赶紧买,或者你想多买的就多买,因为它会升值,这是基本判断。但到我们具体来买的时候,情况是成交量不是那么活跃,而且还有一个全国普遍的现象,大家在观望,是不是会有更多的政策出台,之后房价会往下走。
        主持人:您觉得不会吗?
        莫天全:对,我可以百分之百地说它不会往下走。所以在这种情况下,如果是自住,我觉得现在买是最好的。
        主持人:我们集合了一些数据,从资料显示来看,房价还是有一些松动。我们总结了北京、上海,还有广州、深圳,几个中心城市的房屋价格。首先上海商品房的价格,在连续六年持续上涨之后出现了一个下降,再看北京商品房新开盘价格,也是出现了六个月以来的首次下降,广州和深圳的房价连续上涨之后的首次下跌,这个是不是说房价还是出现了一些拐点呢?
        莫天全:我觉得能买还是买,这是一个大势,但是有两个情况,一个是成交量的萎缩,但是价格还在上涨,所以能买就买,另外一个情况,就是这个局部市场,我们确实要分清楚每个市场是不一样的。深圳在前两年当中,暴涨得太厉害,一年可能增长50%以上,这是一个很可怕的增长,深圳的房价存在投机的成份,有炒的嫌疑。
        主持人:它并不是一个供需量的推高?
        莫天全:对,它是一种投机行为的推动,所以导致深圳前两年暴涨。这种状况非常非常不正常,因此在过去一年当中它下降,也降得挺厉害,这是市场调节的一种回归,很正常。你现在要买深圳的房,我觉得可能要等一等,有可能价格还会下降,但是要在北京上海买房,你现在就立即买吧。
        主持人:您的观点跟潘石屹的观点特别像,有钱就买,能多买就多买。而您的建议和王石的建议不同,王石建议三四年之内不要买房,宁可租房。为什么中间有这么大的分歧呢?
        莫天全:王石说三四年内不买房应该有前提条件,大家没有把它放进去。我想他可能从局部的城市,局部的环境,局部的市场,局部的项目,或者对局部的人群来说的。如果我们把全国放大到三四年都不买房,我觉得有可能是不对的,这也不符合现实,我相信这不是王石所抑制的。而潘石屹的观点我很赞同。
        主持人:潘石屹很直接,是不是这当中也有一些忽悠的成份。
        莫天全:不是忽悠,如果是忽悠的话,我也在忽悠了,因为我是赞同他说的观点。对外国投资者,我在大的国际论坛主讲时就说越快越好,越多越好,因为这个市场不会亏的,只要你别去买那个要倒的房子。基于这个基本面来判断的话,我和潘石屹观点都是一致的。
     
      莫天全的观点很明确,他始终不认为房价会跌。但是,我们却看到很多的新闻显示:
      “房价现拐点,40楼盘打折卖”、“开发商变更策略应对楼市拐点”“暗打八五折、送高档轿车、免物业费、但销售情况依然萧条”“销售剧跌”……
      据国统局的统计数据显示,今年一季度,北京商品房预售登记面积195万平方米,同比下降了33%,同期深圳一手住宅成交量、二手房交易面积同比均下降70%;其他城市也出现成交量下降的现象。那么,房价打折卖和房屋成交量的迅速下滑意味着什么呢?房地产行业的冬天到来了吗?我们似乎能从莫天全的两次购房经历中,找到一些答案。
        主持人:您作为业内的专家,我们特别想知道,您在北京的第一套房子是在哪年购买的,当时是什么样的价格?
        莫天全:如果没有记错的话,应该是在1995年前后买的。
        主持人:当时是为了住还是为了投资?
        莫天全:我是从长期来考虑的。那时候我还在美国读书,总想着有一天我回来后有自己的蜗居,而手边正好有点闲钱,就买了一个房子放那儿。当初的价格跟现在周围的价格相比,已经有五六倍的差距了。如果按十年来算的话,从简单的投资角度看它还是挺值得的,一是那个钱你没有乱花掉,二是那个钱还在增值。
        主持人:从1995年到现在,十多年的时间里,房价翻了五六倍,这个速度正常吗?
        莫天全:我觉得是正常的。
        主持人:可以媲美股市了。
        莫天全:对。我们股市一年可以涨百分之百,房地产涨个百分之十没什么不可以,好像也没有过分。
        主持人:所以现在股市跌下来了,这个房市会不会也跌下来了呢?
        莫天全:股市跌了,房市也确实受到了压力,但更多的是人心理状态的压力。有20%多的投机分子受到很大的压制,但是我们基本购房的层面,并没有受到影响。
        主持人:美国的房子人人都可以买得起吗?
        莫天全:说说我在美国购房的亲身经历吧。我是1996年在旧金山那边买的房,然后在2002年卖掉的,大概有6年时间,6年时间这个房子翻了一倍多。
        主持人:在国内买房,好户型好地段都要去排队才能买到房,在美国会出现这样的情况吗?
        莫天全:我在国外买的那个房子,也需要排队,因为在硅谷的金三角是很好的地段,大家都会去抢。据我所知,买我那个小区的人最长排了三天队。我是早上6点多去的,按顺序号来说我买不到那个房子,因为开发商还要来印证你是不是有购买力,你的资信证明是不是全。考虑到很多因素后,就把我前面的一些人去除后,我才有资格买到房。在美国还要排队?我很奇怪,但确实是一个事实。
        主持人:围绕国内房地产市场的关键词,我们总结了一下,请您给我们分析:首先是9.2%的涨幅,从这个数据来看,房价还是处在一个上升的趋势当中吗?另外北京市2008年5月有8宗土地成交,成交量还是在环比的价量齐升的状态当中?最后碧桂园在6月份有70亿元的销售收入,这个收入很大吗?现在房地产市场是否处于量跌价升的状态当中?
        莫天全:从这三个数据综合来看,还是一个趋势:9.2%的增长相对是挺高的。四月份的回落有可能是政策面,不希望市场过热,希望它在可控的环境之内。成交量方面反映出整个市场不是很冷的状况,标明市场还是存在。而一个月销售额达到70个亿,我觉得是非常非常可观的,那时候印象中只有万科一个企业勉强超过了100个亿。
        主持人:其他的企业跟万科拉的距离大吗?
    莫天全:距离肯定都在100亿以下。当中很多企业说超过了100亿,但是我们通过数据核实,税收核实,都没有超过100个亿。
       主持人:有没有数据统计,万科这样的大公司月销售会达到什么样的水平?
        莫天全:每个月都不太一样,但是万科现在的数据已远远超过100个亿,这是肯定的。
        主持人:这个增速非常惊人,从数据能看出老百姓的购买力吗?
        莫天全:能。
        主持人:这是需求量的上涨吗?
        莫天全:这应该是反映了需求跟供给两个方面的因素,这个需求是非常非常的旺盛,而且这只是对一个公司产品的需求。
        主持人:什么时候市场会出现量价齐跌的现象呢?
        莫天全:从整个大势来看,如果想要等到量价齐跌,有可能我们等不到。
     
      美国楼市的疯狂,似乎已经成为了过眼烟云。而今,受次贷危机的影响,美国的房地产市场却低迷依旧,有人说,美国房价必须进一步下跌,才能抵消这个负面效应。而处在水深火热之中的中国楼市,会成为下一个美国吗?影响着中国房价的原因又是什么呢?
        主持人:影响房价到底有哪几个方面的因素?
        莫天全:我觉得最大的因素就是购买力,就是大家对房子的需求。
        主持人:有没有其他方面的原因呢?
        莫天全:如果还有其他方面的原因,就是大家对舒适生活的追求。
        主持人:有一种说法是,大家认为现在的房地产市场存在一定的泡沫,那这些泡沫都是谁来推动的?
        莫天全:房地产市场挺热的,但是我并不认为它有泡沫。放任发展后有可能走向泡沫,但现在这个泡沫不存在。
       
      “这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。对房地产企业来说,这至少是一个最煎熬人的时代。”这是一段对于地产开发商的评论,从中我们也能看到地产商的日子似乎过并不很顺心。那么,在莫天全眼中的开发商是什么样的呢?他们又对房价有着怎样的影响呢?
        主持人:你觉得开发商在扮演一个什么样的角色?
        莫天全:开发商它肯定是主色之一。因为开发商是商人,他企业的最大目标是追逐最好的利润,最好的回报,他能卖高,他肯定不卖低。在整个过程当中,开发商当然有他的责任。他看到这个机会他能卖高,他能够推高这个价格,他肯定会这么做,这就是他的作用。
        主持人:我们知道搜房网的利润大部分来自于广告,搜房网的广告增长是呈现一个什么样状态呢?能从搜房网的广告中检测到房地产的变化情况吗?
        莫天全:搜房网的收入主要是靠房地产市场来支撑的,因为搜房网对所有消费者的服务是免费的,所以我们收入是来自于开发商,还有中介代理公司。
        主持人:这个比例占到了整个收入的多少?
        莫天全:广告收入占到我们90%左右。房地产是传统经济,我们估计搜房网的网络广告,在房地产投放的广告里大概只占到5%左右。当中搜房占了超过50%的市场份额,其实这个5%还是很小的,只要这个5%增长到10%,我们就可以涨一倍,就是我们什么也不做,假设其他都不变的情况下,如果5%涨到15%,我们可以涨到3倍。
        主持人:在你们广告比较淡的时候,房地产市场是一个什么状态?我的理解是,房地产淡季的时候,大家都去做广告,那可能这广告量就会自然而然上去。
        莫天全:这个是对的。很多人问我,新一轮调控下房地产市场冷下来,对我们收入有没有影响,我说当然有影响,但是影响又没有那么大,如同刚才你说的情况,他现在卖房子难的话,他就要多投放广告给我们,会弥补它市场淡季。
        主持人:您离开发商比较近关系比较好,您觉得现在开发商的日子好不好过?
        莫天全:我觉得这段时间他们的日子可能比较难过。
        主持人:有这么一句话,“这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。对房地产企业来说,这至少是一个最煎熬人的时代。”可刚才您还在说他们的日子还很滋润。
        莫天全:大部分开发商绝对不是很难过,但是没有以前过得潇洒,总的来说他们的日子过得还是挺好的。
        主持人:瘦死的骆驼比马大。
        莫天全:股市当中发生了很多不好的事情,因为股市下跌,但是我们很少看到房地产市场有多少公司破产了,起码我听得很少。
        主持人:好像真是很少。
        莫天全:特别是大的公司,更是没有。所以从这个层面上来说,开发商的日子过得还是不错的,但是不能一概而论。我知道上海有一块地,它的价格从一万多下降到七千多,开发商再去开发再去卖,他还是亏本的,他宁愿亏掉了这七千万,也不再继续下去了。所以个别案例还是存在的,也有痛苦受煎熬的开发商。
        主持人:现在缺钱是开发商的头号难题吗,因为对于房地产开发商来说,他们更多靠资金链的运作。
        莫天全:谁都缺钱,房产开发商缺钱,我们都缺钱。
        主持人:现在贷钱不像原来那么容易了,对于他们来说这个问题很大。
        莫天全:这就是市场的改变,环境的改变,所以开发商要适应这个环境,因为有些东西是一去不复返的。缺钱是永远的,如果还停留在以前的开发模式当中的话,所以从这个层面上来说,确实就是我们要综合地来看,来分析现在的这个状况。

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