经济困难时，聪明人会捂紧钱袋
受访人：欧中经济技术交流协会会长 杨佩昌
访谈整理：本刊记者 侯耀晨
对话背景：近日徐滇庆教授登广告向深圳市民道谦。深圳银行业内人士通过媒体回应网友风语的天空《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文，否认深圳出现次贷危机。更有一家南京地产公司的广告也借新闻热点来炒作：“房价不会跳水，只是在做俯卧撑。”
中国商人：您认为房价会出现较长时期的普跌吗，大面积的次贷危机是否会到来？
杨佩昌：房价的普跌是个伪命题。房价的走势和几个因素有关。我们考虑问题，首先要从大的视野来看，先要看国际上房价的走势和中国房价存在多大的关联。目前，中国房价的确违背了价值规律，所以它的回落是可以预期的。和美国、欧洲国家比较，中国房价升幅是偏高的，和中国经济发展水平与居民收入增长水平也不相符合。欧洲、美国人尚且不能像中国人一样普遍买房，中国人买房的比例已高于欧美的水平，这是我在欧洲多年所注意到的现象。
第二，从一般规律来说，房价的升幅要和工资的增幅基本吻合或者大体一致。而大家都知道，中国的工资并不高，而房价偏高了。与德国比较而言，北京的平价工资大概是3000元人民币左右，而德国的平价工资是2000~3000欧元，相当于2~3万元人民币。我在德国生活多年，感觉北京无论是房价还是租金都高于德国，这点让我有些困惑。同样中国房价的涨幅已经远远高于工资的涨幅。所以我个人的看法是，中国的房价会在一定时期内回归到合理的水平，然后在此基础上渐渐回升，但不可能是快速的回升，而应该是一个长期缓慢的过程。
中国商人：中国房价真的是在做俯卧撑吗？没有一个明确的趋势吗？
杨佩昌：如果我们要把房价比做俯卧撑也并非不可以，但这个俯卧撑的间隔时间绝不是快速下跌，然后快速回升，而是间隔的时间较长，要有一个缓慢的过程。房价的快速下跌是因为要回归理性水平，未来会再度回升是因为有内在的需求。至于会下跌到什么程度？下跌多久？这个问题不容易预测。从目前来看，中国经济面临的挑战很大，我们必须做好未来几年和困难打交道的心理准备。经济困难时，聪明人会捂紧钱袋，等到合适的时机再投出来。这些年，人们在和房地产公司打交道的过程中已经总结出了经验。为什么说中国房价还要回升呢？因为中国经济的发展离不开房地产业。房地产会带动相关产业，如水泥、钢材、运输等等，而且其拉动作用相当明显。我个人的看法，这个拉动的比例应该在1：5到1：6左右。也就说，你投入一块钱，会拉动相关产业生产出五块或者六块钱。所以政府决策部门不会看不到房地产的作用，根本不存在政府刻意打压房地产的问题。政府也不敢这么做，一旦房价大幅度跳水，中国经济萧条时期就真的会到来，没有人敢冒这个险。
而我们都知道，中国是一个并非成熟的市场经济国家，经济和政治有千丝万缕的关系，政府在房地产发展过程中有较大的作为，这是中国的现实情况。
当然，欧美国家的房地产和政府也有关联。比如在德国，政府虽不能直接干预房地产的具体经营，但它可以制定政策让房地产不会大起大落，从而实现平稳发展。如果说外国的热钱很容易流入欧美国家，却并不会大量流入房地产中去。一方面欧美国家的房地产业已经没有在中国这样暴利了，另外一个原因在于并不是每个人特别是外国人想买房就可以的，它会限制外国人在什么情况下凭什么身份买房。同时，外国人真的买了房，也不一定能去住，因为它不一定会给你居留权。
所以说，不管是中国还是欧洲、美国，房地产毫无疑问是受政策左右的，只不过中国的房地产受到的干预会强烈、直接一些。
中国商人：对房地产市场价格走势的预测本来是很严肃的问题，为什么会出现著名经济学教授和人打赌的现象？您认为其背后的深层原因是什么？
杨佩昌：我想纠正你的一个说法，起码在这个打赌之前很多人并不太了解这位教授。可能是他一时出语不慎，才会做出如此预测。因为房地产的价格走势跟国际环境、国民经济发展水平、工资收入增长比例，尤其是和政策密切相关，而恰恰这几个因素都是很难预测的。况且我们知道，由于中国房地产和政策有更密切的关系，作为普通人你能知道中国政策的制定吗？中国和欧美不同，欧美制定一个政策要取得全民较大的共识并且在议会并通过电视媒体辩论得面红耳赤。你说欧美的民众能不了解吗？
至于房地产是否真正下跌或跳水可能还与税制改革有一定的关系，现在研讨征收房产税，是否开征、开征比例多大，会在一定程度上影响房地产下跌的幅度。
在税制改革上，目前意见对立非常大。所以要想知道中国房地产的走势，请关注中国房产税何时开征以及其税率问题。可以这么说，房产税的征收是迟早的事，也是必然的趋势。它在何时推出影响房地产的涨与跌。
中国商人：如果中国开征房产税，多大的税率是比较安全的，其它国家的税率有没有参考价值？税率与价值规律如果有联系，那么越过这个规律会引起什么后果？
杨佩昌：税率必须经过专家比较缜密的测算。引用国外的税率对中国房产没有任何借鉴价值，因为中国不可能去参考国外的税率。欧美国家的房地产在国内经济中的地位根本没有中国这么突出，而且欧美各国的房产税率都是不一样的，必须研究房地产在各国经济中究竟占多大的比重，这是开征房产税要考虑的问题。如果有人研究欧美的房产税率，从而得出结论说，多少税率在中国是比较合适的或者安全的，起码会误导人。
中国房地产业和地方政府的利益息息相关
中国商人：这也就是说，房地产税率的确定，因各国的国情而异，它不一定和经济学中的相关规律有一致性？
杨佩昌：在中国而言的确如此，不一定有那么多一致性。刚才我讲到房地产在国民经济所占的比重，但是要特别强调的是中国房地产业和地方政府的利益是息息相关的，所以如何制定税率确保各个经济区域都能接受并能够承受这是一个不容易的问题。总体来讲，宜低不宜高，低到到什么程度，高到什么程度要经过测算。
中国商人：你刚才说制定一个统一适宜的税率很困难，如果从现实角度考虑税率的话，中国这么大一个国家，区域经济极不平衡，也就是说现实需要因各地情况不同适用不同的税率。但从政策上来讲又不可能这么去做，所以很困难。
杨佩昌：是这个意思。因为各地房地产业发展的水平是不平衡的，房地产在各地经济中的比重也是各不相同的。从情理上讲，应该根据各地实际情况，制定不同的房地产税率，但从法理上来讲是行不通的，因为你不可能在一个国家根据各地区制定不同的税率。所以只有退而求其次，宜低不宜高，即便如此，开征房产税务也会造成一定程度的心理恐慌。
中国商人：恐慌的主要是谁？炒房的，还是真正需要买房的？
杨佩昌：都有。从程度上来讲应该是炒房的，但对买房自住的人也不可忽视。买房自住的人大都是倾全家之力来做这件事，所以房地产政策变化对购房人的心理和意愿有冲击。我估计房产税的征收不会在整个购房款中占到很大比例，只是心理上的影响作用会大一些。
中国商人：鉴于区域经济的不平衡，实际上可以和欧美一些国家做类比，比如像美国是联邦制的国家，地方政府相对来说有一定的主导权，那么它们的税率是全国统一的还是地方可以自主？或者同时有其它平衡的措施？实际上，一个刚性的税率，出现在中国的温洲和陕西等西部省份，产生的效果肯定不一样。
杨佩昌：即使在欧美一些联邦国家也好，还是中央集权国家也好，税率不可能是千差万别的。不可能一个国家存在多种不同的税率。欧洲开征房税之所以没有造成的恐慌，一方面是因为买房人并不像中国这么多，涉及到千家万户。另外一个方面，在欧美买房人是真正的有钱人，开征房产税对他有一定影响，但不会造成心理上的恐慌。
中国商人：我们再回到刚才的问题，您如何看当前局部地区的坏账危机？中国会出现类似美国的次贷问题吗？
杨佩昌：从概念上来说，我认为中国会发生次贷的某些现象，但大面积的危机还暂时不会爆发。美国爆发次贷危机，其中一个原因在于美国是真正的市场经济体制，次贷问题出现后，政府手中的工具并不太多，也就是它平衡的筹码是有限的，它很难阻止次贷危机的蔓延。比较而言，中国政府相对有较多的调节工具，可以斩断或阻隔危机链条的某个环节。
中国商人：您说的有次贷的某些现象。具体指什么现象，是银行的坏账危机吗？
杨佩昌：一些人可能出现断供的现象，但是中国购房人首付款一般是20%以上，在中国经济没有大面积走坏的情况下，大部分人还款还是有一定程度保证的。这和中国的传统也有关，中国是一人买房，涉及全家，包括父母兄弟姐妹，甚至牵扯更多亲朋好友。而国外买房是个人的事情。你还不起就真的还不起了，从这点来看，在中国出现大面积的断供暂时不会爆发。所以观察类似次贷危机等现象，首先要看中国经济的基本面是否反转，是否真正走坏。从目前的统计来分析，2008年、2009年的经济预测仍将保持10%左右的增长。这个增长率虽然有所减缓，但要判断它出现反转还为时过早。
中国商人：如果从中国买房传统来分析，也就是说美国出现大面积的次贷危机不一定是坏事，它是市场本身调节的过程。中国没有出现大面积的次贷危机不一定是好事。中国每个人都想买房，最后导致城市非理性扩张。
杨佩昌：对。这个也是我专门想说的。在中国出现大面积次贷危机一定是坏事，但人为阻止次贷危机的发生并非一定是好事，只是把问题推延或累积而已。因为中国房地产存在问题的根源没有得到解决，把相关危机隐藏了。如果有爆发的一天，将比现在严重得多。这一天的来临，和中国国民经济的趋势息息相关，只要中国经济还在增长哪怕还在低效率增长，房地产这条命就还会延续下去。
中国股市在本质上是信心的问题
中国商人：和房地产类似，众多专家学者对股市的预测，也一再令公众失望。您是否愿意给惊慌的公众一些建议？
杨佩昌：讲到股市，和房地产有类似的地方。它基本上违背了价值规律，所以股市的下跌从目前来看是必然的。对于中国股市，现在只能用无奈来形容。政府能够起的作用已经很有限了，所有重大利好该推出已经推出了。现在股市下跌，本质上是信心的问题。中国并不缺钱，但由于股市监管不力，监管水平有待进一步提高，造成大量热钱间接进入股市，快速套利，快速退出。2006年、2007年，大量风投机构在中国赚得盆满钵满，今年快速撤离，导致让中小股民损失惨重。
中国实际上并不缺钱，而缺的是信心。关于中国股市，我认为大小非问题只是一个用来炒作的议题，是炒家手中的武器。在他需要购进股票的时候，就放大大小非的问题，造成众多中小股民的恐慌性抛盘，他趁机吸纳筹码。他这个武器收缩自如，当他达到目的后，基本上就不再提大小非的问题了，此时一些媒体便配合炒家把这个问题淡化。
实际上，大小非问题在我们股市中的总量，可能对部分股票和某些产业有一定的冲击，但不可能像我们听到的那样严重。最近我一直在思考这个问题。
此外，我们观察中国的股市也一定要和中国经济的基本面结合起来。我们都知道奥运之后，中国的经济会有一定的变化，起码较难看到比较积极和正向的变化。一个经济体在问题累积到一定程度、困难越来越大时，股市怎么可能上扬呢？政府又怎么可能动用多少钱去影响股市呢？所以说未来两到三年，中国一定要做好迎接困难的思想准备。究竟什么时候可以走出困境，取决于我们的政府规避风险的策略和管理的水平。
这个时候，作为一个投资者，如果把你的身家性命都投进去，那只能陪伴股市在困难中度日。聪明的投资者手上一定要有足够的现金，等股市慢慢回归之后再进入，才是明智的选择。
眼睁睁地看着外汇储备增加，眼睁睁地看着它缩水
对话背景：根据中国开发区协会官网公开信息，中国目前的各类经济开发区有1700多个，其中一些经济发达省份一个小县也会有几十个。招商引资一向是这些经济园区的主题，而中国的外汇储备却在2007年已经位居世界第一，2007年6月份同比增幅高达41.6%。
中国商人：目前的从紧政策使民营企业更加缺钱，各类开发区也一直在拿资源和利益来换投资，而中国的巨额外汇却在大量缩水，中国人必须这样过日子吗？为什么会出现这种情况？
杨佩昌：我对区域经济这个话题研究比较多，也很感兴趣。中国区域经济特别是经济开发区表面看是同质性的问题，同质化的竞争。他给优惠政策，我给更你更优惠的政策，你给资源，我同样也给资源。
从现象看，各个经济开发区它功能上的差异不是太大，开发区太多，造成同质竞争。各个开发区都在用各种方法吸引投资，从而造成表面上资金短缺的问题。
实际上中国并不缺资金，中国的货币发行量已到了高峰，但是我们仍然感受到缺钱的问题。从全球来看，国际上的游资非常充足，不存在境外投资枯竭的问题。资本的本性是逐利的，哪里有利益，就会流向哪里。那么问题出在哪里？问题出在“三化”上，即全球化、城市化和工业化。而我们的开发区并没有认真研究全球化的问题，而且各个开发区是相对独立的区域，还谈不上真正的城市化和工业化。
开发区的发展必须与城市化、工业化密切地结合起来。而我们目前的各个开发区，它的工业发展从区域来讲是自成一体的，这些年我们单独设立开发区，有一定的成绩，但对国民经济没有实现最大化的拉动作用。
在开发区的企业，有可能在享受各种优惠时发展情况好一些，但是在开发区外的企业呢？所以这种人为的区内和区外阻隔，阻碍工业化与城市化的发展。同时我们也要看到一个现象，中国的外汇储备越来越大的同时，又每天都在大幅度缩水。中国处在两难之间，如果限制外向型经济发展，当然可以逐渐减少外汇储备的规模。但我们知道，外向型经济在中国国民经济中的地位是不言而喻的，限制带来的后果可以用灾难来形容。目前，沿海地区的企业尤其是制造业企业已经开始大规模倒闭，如果还要持续紧缩性措施，那就会雪上加霜。所以我们只能眼睁睁地看着外汇储备增加，眼睁睁地看着它因为美元贬值而缩水。当然中国现在也在动用外汇储备在国际上做投资，但实际上中国目前的对外投资无法用“成功”或者“合格”来评价。
那么我们都在想中国现在有这么大的外汇储备，而中国各个开发区的企业特别是民营企业都很缺钱，外汇储备能否回流呢？我说不可以，外币反向回流到中国就更增加了本币的发行压力，因为这些钱到了中国一定要兑换成人民币。庞大的外汇储备究竟动用多少才会对开发区有帮助呢？如果回流真的达到一定规模，中国的本币就要崩溃了，通胀就更为严重。中国当前面临的最大问题是通胀压力，中国不可能在通胀问题上火上浇油。所以中国的外汇储备只能在国际上游来游去，要么去买外债，要么去做一些不成功的投资，当然我们也可以抱一个期望，如果成功不是更好吗？
外汇储备像一只老虎，中国不可能让它回来
中国商人：大量外汇进入中国增加本币发行压力，实际上是推动了本币的贬值。
杨佩昌：对。就像一只老虎，中国不可能让它回来。所以中国现在面临很痛苦的选择。
中国商人：一般来说，国际收支不是有一个平衡制度吗，中国外汇储备也是多年形成的。即便一段时间增加一些快一些，它也是遵循这个平衡。也就是说人民币发行多少是和国民经济发展中的各种指标有关联的。那么现在把这些外汇拿回来，怎么就一定会打破平衡呢？
杨佩昌：这种平衡是对的。但因为外币不能在中国直接流通，外币到中国必须通过中国的银行兑换为人民币，才能用于投资，这就会急剧增加本币的需求量。中国不可能把民间的资金吸纳过来，鼓励让民间持有大量的外币。因为外币在民间，也如同藏在笼子里的老虎，哪一天笼子破了，它跳出来是要吃人的。
中国商人：既然如此被动，为什么不可以实行人民币的自由兑换呢？
杨佩昌：从理论上来说，人民币自由兑换可以大大减缓这个压力，但人民币自由兑换有很多限制条件。第一中国的经济基础就像一个并不太健康的人一样，它的体质很虚弱，这样一个人放到大风大浪中是有危险的。因为中国经济结构的不太健全，一旦真正允许外币与人民币自由兑换，后果很难预料。所以中国不能不慎重考虑在资本项目下的自由兑换问题。
中国商人：现在有人在讨论金融战争，外汇流入中国固然增加了中国本币的发行压力，但中国的外汇储备回流一部分，不是也会增加了所在国比如美元的发行压力吗？我们为什么老是要选择被动呢？
杨佩昌：如果美元大量回流到中国，不会造成美元的总体减少，只会在美国出现区域性极其微小的减少。因为美元是世界货币。所以解决中国的经济开发区问题，或者企业资金短缺问题，没有办法考虑动用外汇储备。中国政府并非不想，而是不能。中国区域经济发展是不平衡的，特别是基尼指数的失衡，造成了贫富两级收入的较大差异。中国的现实是有钱人相对集中，而没钱的人也越来越多，这样对民营企业的发展不是很理想。当国民财富集中在少数人手里时，这些人的投资流向不一定是民营企业，而会流向更赚钱的领域，比如能源、矿产开发等暴利行业。温洲很多企业发现经营困难时，会把资金转移到能源、矿产行业就说明了这个问题。
所以，要从根本上解决开发区民营企业缺钱的问题，关键是要让民营企业真正融入到主流经济当中去，让开发区的发展真正与城市化、工业化有机结合起来，这才是开发区的发展出路。降低恩格尔系数和基尼指数不平衡，对民营企业有重要意义。
中国商人：说来说去我们总是很被动，但是在国家没有动用外汇诸备用之于国内投资需求的前提下，各个开发区在争取外资，而且是互相比赛付出巨大代价的情况下去争取，这不是仍然做出了动用外汇的事情吗？这些争取进来的外资难道不需要兑换成人民币才能用于投资吗？
杨佩昌：你说得对。中国总体上不缺钱，只不过是在结构上、区域上或某些产业上看起来缺钱。你是否能拿到钱，取决于你这个开发区或民营企业是否有吸引力。第二，各个开发区或某些企业确实是利用外资了，但它这种利用跟中国动用外汇储备有本质的区别。区别在于如果把中国的外汇储备拿一部分回来，带来的仅仅是钱。争取进来的境外投资带来不只是钱，还有技术、管理、设备和品牌，包括营销渠道。这是外汇储备所不具备的。
中国商人：那换句话来说，你不过就是技术、设备、管理、渠道，包括你的文化和系统，那我用自己的钱来投资就拿不来这些东西吗？我同样可以搞中外合资啊。
杨佩昌：好，你同样可以拿钱买到这些东西。这就又回到一个问题。自己动用外汇来购买机器设备、技术、品牌不就增加了本币的压力吗？中国现在怕的不就是这个吗？
中国商人：这个问题好像也不是本质的，如果我是个美国人或欧洲人，我从本国银行贷款来中国投资，我贷款中的一部分很有可能是中国放在外国银行的存款。我不是有可能拿着中国的外汇储备给中国增加本币压力吗？而且我还享有很多优惠待遇。如果是这样，我们究竟是在干什么？
杨佩昌：有这样的情况，但中国的外汇储备以美元投资于美国债券的大概是7000亿美元，这个数字在美元中的比重并不大。可以说一定程度上你这种说法有些道理。如果美国人来中国投资，相当于拿着中国人一部分钱来中国做事。实际上你带100美元过来可能只有一块两块钱和中国放在美国的钱有关，但是你愿意让一两块钱回流进来还是100块都回流进来？这是非常大的一个区别。
中国商人：历史上的情况就不讨论了，比如，外贸企业为什么愿意积累外汇，因为我们有出口退税的鼓励政策。但是现在算一笔账，我们现在有1.8万亿的外汇储备，如果2007年中国所有吸引外资的总额是1000亿，我只拿中国外汇储备的500亿回来用于国内投资需求，这会有什么影响呢？
杨佩昌：中央政府未必愿意把这钱拿回来自己投资，因为它带来的只是资金。你讲的有一定道理，从深层次来看，其实你把别人的钱拿来投资，人家得到的回报会更多，在某种程度上是以损害我们的资源为代价的。但现在我们还顾不上这一点，政府首先要考虑的是经济的发展。假如我吸引100亿美元的投资进来，实际上我附带的产品、技术、机器、设备这些东西的价值可能会是200~300亿美元，这样实际上是变相地在一定程度上减缓了对本币的压力。但是我要说明一点，中国的外汇储备保持在8000~10000亿美元比较理性，超过1万亿基本上就不是很合理了。有些专家认为应该在1.5万亿是安全的，这种观点我不能认同。
中国商人：我们再回到开发区的问题，经过一个时期的规模性发展之后，中国试图通过国家主体功能区调整提升经济发展的品质和层次。您对此有何建议？
杨佩昌：不能是规模上的整合，如何让相邻区域有互补性和相互促进，这是整合的关键。低层次的整合带来低层次的后果，高层次的整合才会带来高水平的效果。各个经济区域到底有什么特点，认真挖掘和发现它的独特优势，这是未来整合的必由之路。
>>杨佩昌教授：
德国欧中经济技术交流促进会会长、欧华管理技术机构总裁。先后就读于德国莱比锡大学、北京大学，师从于德国经济政策协会主席哈瑟教授，从事欧洲经济政策与中欧贸易研究，是中国企业国际化的倡导者。
房情谍报：深圳断供已过千亿，次贷危机浮现
文风语的天空
进入2008年5月之后，深圳楼市终于有点看头了，不管是地产人，还是买房者，都对房地产市场有了那么一点点信心。
让大家有信心的首先是因为成交量的稳步回升，进入5月后，深圳房地产市场平均每天的成交量（一手和二手）在300套以上，而且各楼盘前的看楼者越来越多，各新开楼盘的成交量也是越来越高。
这样的现象让很多人为之开心，但是，却不知道，这仅仅是一种假象，在这种假象下面，隐藏着巨大的次贷危机。
这不是危言耸听，而是深圳房地产市场真实的情况，是掩盖在和谐社会下面的一颗巨大的定时炸弹。
风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿，并且银行通过多次催款发现，目前这些客户已经没有还款意向，而银行在审查贷款申请的时候还发现，很多申请其实对真正的贷款人形成不了法律约束。
15亿，一个银行产生15亿的坏账真的不算什么，但是要知道，这仅仅是一个蛇口片区，如果将这个范围放大到整个深圳，又将是多少呢？
这个数字是多少，银行工作人员不肯透露，但是风语根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算后，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏账，就已经达到200亿。
200亿这个数字很吓人，但是还达不到引发次贷危机的严重程度，不过，却应该引起我们足够的重视。
一家银行所产生的坏账就达200亿，那深圳这么多家银行，所产生的坏账又是多少？最保守估计也过千亿。而更加值得重视的是，这样的坏账会越来越多，像滚雪球一样越滚越大。
我们知道，目前深圳房地产因为遭到非理性调控，已经暴跌至2006年中期水平，也就是说，2006年下半年到2008年3月份期间，所有的买房者全部套牢，而2006年下半年到现在深圳各大银行所发放的数千亿的贷款，即将全部化为坏账。
有的人会问，现在不是好好的吗？一家银行才200亿左右的坏账，加起来也不过一千多亿。但是需要明白的是，很多2006年以后买房的人现在之所以还在供楼，他们之所以没有让他们的贷款成为烂账、坏账，是因为这些人对现在的房地产市场还有幻想，是认为房价还会涨回去。可是，如果现在政府继续这样的调控政策，买房者们失去对房地产的信心，大家都放弃供楼，数千亿的坏账一旦形成，那么中国的次贷危机马上出现。
所以在这里风语希望大家引起足够的重视，做好迎接次贷危机来临的准备，另外一方面，也提醒现在房子被套还在努力供楼的朋友，如果政府还这样调控，供楼已经没什么意义了！
（来源：http://realty.hsw.cn）
许滇庆：我向深圳人民道歉
在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。
我说这句话错就错在简单地预测房价，很容易被人搞成娱乐性的新闻，助长浮躁的学风，有可能转移视线，忽略了房地产市场急需解决的根本问题。
我说的话还错在没有估计到美国次级债的冲击会产生如此严重的信心危机。今年上半年，资本市场动荡不安，投资者趋于观望。深圳由于2007年上半年出现过度投机性炒作，房价上升了50%左右，当投机风退却之后必然出现一段时间房价理性回归，再加上全球资本市场的信心危机，房价焉能不跌？
房价如同所有的价格一样，潮起潮落，有涨有跌。中国经济高速增长，基本面很好，对住房的真实需求非常旺盛，投机需求随时可能卷土重来，在相当长时间内尚且不能改变供不应求的状况。因此，房价上升是一个长期的趋势，尽管在资本市场全面低迷的情况下部分地区房价下跌，并不能改变这个趋势。
当前推动房价上升的力量不仅来自于供求关系，更重要的是不仅国内流动性过剩，海外资金还大量涌入境内，带来很大的通货膨胀压力。由于海外资本市场动荡不安，大量资金寻求避难所，不断流入中国。目前，这些资金受到资本市场信心低迷的影响或者存入银行，或者持币观望。银行中居民储蓄存款从2007年10月的16.3万亿元急剧上升，到2008年5月已经突破了19万亿元。当前银行基准利率4.14%，而2008年5月的CPI为7.8%。在负利率的驱使下，一旦市场信心恢复，这些资金迟早要寻找保值、升值的渠道。如果这些资金流入商品市场，有可能推高物价；如果流入证券市场，可能导致股市大起大落；如果流入房地产市场，有可能导致房价暴涨。
2007年全国商品房销售总额27000亿元，平均每个月2500亿元左右。除去廉租房、经济适用房和小户型房之后，在北京、上海、广州、深圳等大都市中每个月可以提供的商品房总量不过几百亿元。可是，2008年第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币，4月份一个月就高达3500亿元。海外流入资金如果进入房地产市场必然盯住大都市的高档商品房。
已经流入国内的资金就像前段时间地震灾区的堰塞湖一样，高悬在我们头上。我们不知道堰塞湖什么时候决堤，也不知道还要不要下雨，下多大的雨，但是，我们确切地知道堰塞湖中有多少水，一旦决堤会造成什么样的危害。在四川救灾过程中，政府果断地将绵阳60万居民转移到高处。多亏军队奋不顾身抢在暴雨之前疏通了堰塞湖，避免了人员伤亡。
资本市场的信心变化具有很高的不确定性。从理论和实践上我们知道资本市场的信心变化非常迅速，说变就变。目前我们不可能预测什么时候资本市场的信心能够恢复，也不知道还有多少海外资金要流入中国，但是，我们确切地知道已经有数万亿资金在资本市场上蓄势待发。可以提供的房源和外来资金总额不在一个数量级上，这是我们必须认真应对的挑战。我们必须未雨绸缪，防范在房地产市场上出现恶性炒作最终导致泡沫经济。房价暴涨充其量不过是肌肤之疮，而银行危机才是心头大患。如果放松警惕，就可能遭遇金融危机。
其实，即使深圳的房价下跌，依然远远超出了一般老百姓的购房能力。由于贫富差距过大，大部分工薪阶层早就买不起房了，当前在商品房市场上的只是一部分高收入群体。讨论住房问题理应把注意力集中在保障性住房上，这才是当前房地产市场上急需解决的核心问题。
我们应当关注各级政府是否将土地出让金的10%用于廉租房建设？
各级政府从财政预算中拿出多大的比例来帮助廉租房建设和经济适用房？
是否严格执行用70%以上的面积盖90平方米以下的小户型住宅？
是否能够做到让老百姓“买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起；租不起，白给你”？
是否能够通过制度创新完善房地产税收政策，制止囤房投机？
当前特别要关注，为什么国务院和银监会三令五申要求房地产企业的自有资金不得低于项目投资的35%，可是迄今为止还有那么多的房地产企业不能达标？有些房地产企业空手套白狼，资本回报率非常高，却将风险转嫁给了银行和广大储户。这严重违背了广大民众的根本利益，也是金融纪律不能容许的。
与其空谈什么限制高房价还不如踏踏实实地为民众做点事情。千万不要替利益集团代言，干扰中央治理通货膨胀的金融政策。
一年前，我说深圳的房价要涨，错在把时间段说得太绝对。但是总的趋势判断并没有错，所依托的理论也没有错。2007年上半年深圳房价暴涨是因为过度投机，把房价炒了上去，目前出现一些调整也在意料之中。但是，绝对不等于今后不会再度出现炒作。在流动性严重过剩的情况下，金融危机正在我们四周徘徊，朋友们，要警惕啊！
（来源http://blog.sina.com.cn）
牛刀：
徐教授的道歉料深圳市民不会满意
今天忙了一天，先后接受了五家媒体的采访，晚上在凤凰卫视做直播节目，所以，现在才看见徐教授向深圳市民道歉信的全文。据我看来，大部分深圳市民不会满意。
一是徐教授没有意识到，他当时设这个赌局时，对深圳楼市的危害程度。7月份，深圳新房均价是13690元一平方米，8月份深圳房价冲到了19300元一平方米。也就是说，他在深圳的这一番话，诱惑了许多本已出逃的炒家重新高位入市，造成了楼市新的动荡。当然，这不是徐教授一人的功劳，还包括任志强7月下旬窜到深圳，发表“深圳房价还要大涨20年”的经典名言，是很多托市的专家们把深圳房价推到了历史的高位。现在深圳有6000多炒家70多万平方米的房子被套，大多是那个时候的成就。
二是现在深圳房价的下降是一种理性回归，有没有次贷，深圳房价都会下降。徐教授认为美国的次贷影响了投资客的信心，只是房价下降的因素之一，不是主要因素。主要原因就是深圳房价，已经严重脱离了，包括中产阶层在内的广大中低收入阶层的购买力，其次是中央政府的宏观调控在深圳得到了有效的执行。比方说927的房贷新政，住宅用地两年未开发的由政府收回，不断提高存款准备金率以收紧银根等。这两个原因是导致深圳房价下降的主要因素，一味的讲次贷危机影响投资信心，有推脱之嫌。
三是作为一个学者，没有仔细了解深圳市场，仅凭金融理论来推导和预测区域性极强的地产市场，缺乏严谨务实的学人态度，从而误导市场在所难免。我们希望，包括孟晓苏、赵晓、董藩等专家们以此为鉴，多深入基层，多关注民生，孟晓苏的“春节以后中国房价将大涨”，赵晓“双高（高增长高通胀）情况下哪个国家房价会下降？”，董藩的“今年三月房价将回暖”等等论调，在现实面前，不是都破产了吗？
当然，对徐教授的道歉，深圳市民会不会满意，我说了不算，以上只是我本人基于对深圳市民的了解，所做出的推测，相信最终会有一个答案的。
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