主持人：袁 鸣
嘉 宾：中原集团董事长 施永青
观察员：中信资本董事总经理 信跃升
复旦大学教授 李若山
麦肯锡全球副董事 沙 莎
他驰骋香港和内地的地产界差不多30年，被称为是地产界的教父级人物。就在不久前，他捐出了80%的身家约45亿港币，成立了慈善基金。
施永青，中原集团主席。出生于上海，4岁定居香港，19岁后从事教育工作8年；1978年开设中原地产代理公司；2001年成功收购香港第三大地产代理公司利嘉阁；2005年创立免费日报am730；2008年宣布将个人持有的价值45亿元中原集团股份全数注入施永青基金，推动慈善事业；如今，中原营业收入超过60亿，聘用员工超过2万名，已成为中国最大的房地产代理公司。
主持人：各位对他最初印象是什么？
信跃升：小时候他是一个很淘气的孩子，现在老了看起来反而文质彬彬的，想知道他是怎么从调皮的孩子变成一个很成功的企业家。
沙 莎：把自己80%的股份财产全都捐出去，这种胸怀值得思考，到底是什么样的人生历程让他做出了这个举动。
李若山：我跟他都是1949年生，共和国的同龄人，感觉他非常像我的同行，大学教授。
激情燃烧的岁月
主持人：这么儒雅饱读诗书的样子，根本想象不出小时候您是个特别淘气的孩子。
施永青：淘气得让我父母头疼，更让我的老师头疼。
主持人：听说您不好好上学，总逃出去玩水、玩火、给狗熊挠痒痒、养宠物蛇、钓老鼠，怎么小时候有这么多好玩的事可以做？
施永青：现在孩子玩的东西很多，变形金刚、芭比娃娃，我们当时什么也没有。
主持人：他们就只有小玩具，没您玩的好玩。
施永青：记得圣诞节的时候，别人送给我的圣诞卡，我也没有办法还回给人家。
主持人：作为一个小朋友会不会觉得，有点抬不起头来。
施永青：没有，我学会给自己打分，从自己身上找到一些优点肯定自己。如果是按照别人打分，我就会很容易变得自卑。
主持人：香港过完年后开工的第一天，老板都要给下面的员工发一个红包，叫发利市，听说您太反叛传统了，红包上面竟然写着“升棺发财”四个字，多不吉利啊！
施永青：呵，那是之前，我现在是不发利市的。因为我认为，发利市是鼓励不劳而获，这样做很不好，所以不发了。
李若山：您在8岁的时候就能无师自通地形成很多价值观和判断能力，是什么东西造成的？
施永青：我读过《钢铁是怎样炼成的》，保尔·柯察金年轻的时候在学校读书，神父教他地球的年龄有多大时，他跟神父争吵被罚，结果他拿了一堆烟丝放在神父的面包房里。所以我的反叛性格，跟读书也有关系。
主持人：还读过什么书？
施永青：我小学六年级的时候就接触马克思主义，叫《马克思主义的三个来源和组成部分》。
主持人：这书在当年是比较深奥的。
施永青：对，还读了一些宣传共产主义的通俗的书，所以我上中学时，就在同学中间举办过一些读书会。
主持人：读的都是马列主义的书？
施永青：一开始读的是文艺小说，比如《青春之歌》、《红岩》等。后来也读一些理论的书，如《毛主席语录》、《毛泽东选集》等等。
主持人：中学毕业后去教书了？
施永青：是，教工人夜校。我们的工人夜校，一方面是给一些没有机会读书的工人学习文化知识，另一方面我们也透过教文化知识的同时，唤醒他们的阶级觉悟，要他们去争取权益。{分页}
主持人：工资高吗？
施永青：教了差不多8年，从210元开始到最后才350元，常常是睡在书桌上过夜，条件很艰苦，不过那时是个理想主义者，不会羡慕做工人的一个月能领六七百块钱。
离经叛道的过往
主持人：您的办公室里挂了首屈原的词：沧浪之水清兮可以濯吾缨，沧浪之水浊兮可以濯吾足。
施永青：这首词的意思是，如果江水干净就拿来洗头，如果江水肮脏那就用来洗脚。我这个人生来自命清高，早应该跳进维多利亚港了，可到现在还没有跳进去，所以就拿这首词自嘲一下。
主持人：听说您见树就爬，见水就跳？
施永青：是啊，我喜欢冒险的生活。有一次去希腊，我看见酒店对面有一个小岛，一早就起来下水游过去，到了才知道原来岛上是一个监狱。还有一次跟朋友在中文大学附近玩，我拖了两只船游过突鲁港海峡，终于让朋友们相信，虽然我很瘦，但是内力还不错。
主持人：爬树有什么好玩的经历？
施永青：有一次带学生爬树，爬上去之后被校长骂了一通。最后一次爬树是四五年前在尼泊尔的时候，被老婆骂了，因为这颗树长在悬崖边，一不小心就会没命。
主持人：四五年前您都快50多岁了，还能爬树，那么调皮。
施永青：只要出去旅游，我见树就爬、见水就跳。以前没钱的时候，我在香港官塘码头游泳，渡海小轮一开走，我就跳下去了。在瑞士洛桑我也常下水，当时我女儿已经很大了，她拖着不让我跳，否则就不认我做爸，结果她前脚刚走，我后脚就跳下去了。
沙 莎：您就像毛主席诗词里说的一样，叫“敢上九天揽月、敢下五洋捉鳖”，没有什么拦得住您，太厉害了！
信跃升：看来是江山易改、本性难移。
主持人：您说过人一定要有理想。
施永青：人生最难得的就是，曾经有一个理想并愿意为这个理想全情地投入，因为理想的刺激，人的潜力才能全部发挥出来。
李若山：您投身工人夜校活动的浪漫革命生涯中，有没有想过一些儿女情长方面的事情。
施永青：人都有基本的需要，到了一定年纪就会考虑成家的事。
主持人：有行动吗？
施永青：没有行动。看见好女孩，只是暗恋却不敢说出来。我到30岁才第一次牵女孩的手。
主持人：就是您现在太太的手吗？
施永青：还不是。
沙 莎：挺有意思的，最后您太太是什么地方打动了您？
施永青：我跟我太太是在一个青年商会里认识的，那是我从学校出来做生意后。我看她做事很认真，另外最重要的一个原因是，她对钱看得比较轻。她当时有一个同事想做陶瓷生意，其实做这种东西不容易赚钱，但她把自己的工资、存款全都借给了他，这点特别打动我，仗义疏财。
主持人：您当时是怎么向她表白的？
施永青：结婚前我没送过礼物，只送了一首诗给她，头两句是：那天我绊倒了，倒在一个臭水坑里。
李若山：“男怕入错行、女怕嫁错郞”，您全都做好了。
飞黄腾达的前奏
主持人：您在创立中原地产集团前，是在一家房地产公司上班？
施永青：对，进去时是从最低的职位做起，叫练习生，香港叫office boy，就是公司里面的办公室助理，做一些复印、送文件之类的杂事。
信跃升：这让您有机会接触到房地产公司的整个运作？
施永青：对。我了解到每一个部门都是干什么的，为什么这个部门起草的文件，要拿给另外一个部门去批核，又交给谁去执行，所以我对公司整个组织系统都很熟悉。
主持人：是个好学的人。
施永青：我还能接触到很多合同，买卖合同、按揭合同、保险合同等等，有什么合同我就看什么合同，通过这样学到的知识积累，后来就考上了地产经纪牌照。
沙 莎：命运在一步步改变。
施永青：有一次，公司有一个项目要推出，我的部门提议政府开盘的时候开出价钱，我当时很想了解这个定价是怎么来的，所以在复印价格单的时候我多复印了一份。
信跃升：拿回去慢慢研究？
施永青：不是。等星期六下班之后，我自己到楼盘去察看，想算清楚定价是怎么定的，结果发现公司定的价钱太保守，他们定这个价钱是根据一个多月前的市场数据，市场随时在变，现在的价钱可以再高点。我觉得机会来了，真正改变自己命运的时候到了。
主持人：之后您怎么做？
施永青：我连夜写了一个报告书，本来交给最大的老板，但考虑到最大的老板不一定肯见我，毕竟我只是一个办公室助理。最后我交给了他的秘书。
主持人：结果呢？
施永青：结果是我的顶头上司叫我去，不过我的顶头上司人还是挺好的，他没有怎么责怪我，说他们看过之后也觉得价钱可以加，我本来是提议加10% ，他们比较保守先加5%，等卖光后加到10%、15%，最后全卖没了。
李若山：您一看就是做老板的性格。我也在一家国内的房地产中介做董事，看到你们的模式，听说您的策略是乱开店，乱用人。
施永青：也不是完全乱开。但确实不是按照一般人开分行的模式，我开店有准则，就是你赚的钱积累超过三个月以上的开支才可以开店，开在什么地方呢，就开在你的周围。
主持人：自己的店旁边再开一家中原，岂不是要互相打架了？
施永青：不会打架。这么分析，如果你赚钱了，说明市场还有余利。如果我不开，我的对手就会开，竞争就越激烈。如果四周都是中原的店，反而能够带动这个区的业主的关注，知道很多楼盘都是中原做成的。
天助我也的低潮
信跃升：我有一个问题，像地产这样的公司，每一个业务员都是很独立的，那么人员流动是一个很大的问题。就是说有可能这一个人做得好，他会带走一批人或者整个这一个区的人，您是怎么把您的团队带起来的？
施永青：我只做两件事情。第一搞好公司的品牌，让他们知道在中原做比自己开店容易；另外我的电脑系统、数据系统、人事系统、法律系统、行政系统，都可以给他们很大的支援。坦白地说，去年公司收入好的员工有二十个左右，都是超过八位数字的，这种情况是你叫他们走，他们都不会走。{分页}
主持人：您平时对下面的员工严厉吗？
施永青：我不喜欢把下面的人都管死了，管死了只能够跟着你做，就不能够按照自己的想法做。所以，我会给他们一定的自主空间。
沙 莎：房地产本身是一个周期性非常强的行业，如果有市场低迷的时候，您还能够用同样的激励机制把大家凝聚起来吗？
施永青：进入低潮的时候我其实不担心，低潮的时候，所有的公司都要去面对，这叫排队去死，大家一起排队去死，领袖公司你就可以排在后面，做得不好的公司就会排前面早死。我想在低潮的时候，我们可以死得慢一点，僧多粥少，如果多死几个和尚我们就有粥吃了。
主持人：您做了30年房地产，在香港是不是也经历过很大的低潮。
施永青：是的。1983、1984年的时候，我第一次进入低潮，当时我们采取的方法是，听毛主席的话，集中优势兵力突破一点。以前我是工业、商业、住宅、写字楼都做，当生意不好的时候，我就把所有的员工都集中一点，就做其中一个小区叫榆景湾。因为别家都是派一个人、半个人兼顾这个小区，我是全公司6个人都做这个小区，结果我们赢了。
主持人：毛主席的话救了您。1997年又经历了一次房地产危机，您怎么渡过的？
施永青：我说不用担心了，让他们去死吧。我花了这么多年想把我的对手打败都不成功，现在天助我也。香港本来有五大代理公司，经过这个低潮，只剩下两个。
主持人：1992年的时候，您的创业拍档，就是您的中学好朋友王文彦，因为管理理念不合，做了在野股东，由您来全盘执掌中原。想和您求证一下，王文彦说常常看到您在办公室剪脚趾甲，为什么会有这种说法。
施永青：其实他是想说我这个人比较懒，指我的无为而治，我老婆也说我的无为而治是懒人哲学。我跟他性格不一样，他是那种管得很严、很细致的一个人，而我更愿意放手让员工自己做，因为他们很多时候比我做得更好。
房价涨跌的影响
信跃升：现在王石说国内地产要跌，上海万科提前降价了，您觉得这会不会是一个风潮。
施永青：我其实很早就说房地产价格要跌。之前房地产价格的上升，有一部分是给投资者扭曲的。这种升得快、升得高的价格给了开发商一个错误信息，导致都一窝蜂地去建豪宅。但中央现在要求多建90平米以下的，这个规定会让很多开发商尝到苦头，豪宅会出现租不出去的情况。如果租出去的话，租金的回报率跟其他投资的回报不相称，市场也会改变的。
沙 莎：比方说北京和上海的老百姓就是想买房，您说现在房价好像有点偏高里边有泡沫，那从老百姓角度来讲，买还是不买？
施永青：个人买房如果是自己住，我的策略很简单，有钱就买，有能力的时候就买，不要怕错买，自己住怎么都不会亏，买时房价高，可一段时间后继续增长的话，还是能弥补过来。有能力的时候为什么不提早改善自己的生活，一直等下去也不知道什么时候是房价最低啊。
沙 莎：如果是炒卖的话呢？
施永青：真的炒卖的话就看周期，看经济发展、城市规划，这里面就很复杂了，一般人不容易赚到钱。现在美国经济出事了，将来还会出现全球的资产贬值，房地产受本地因素的影响比较大，楼价其实在去年第三季度已经开始下跌，第四季度跌得很惨了，交易量小了60%多。现在的情况是这样，保不住股市没办法，因为已经国际化了，但房地产还是本地化，所以对开发商来说，现在很重要的一点，就是要想办法保住市场，人民的财富才不会蒸发掉。
信跃升：我再想问您一个问题，我也常在香港住，好像香港97的味道很浓了，所有的朋友都说房子涨了一倍了，豪宅已经涨过97了，您觉得香港楼市真的又到了97？
施永青：如果没有美国的因素，我认为香港的楼市还可以涨很多，现在连97也没有超过。房地产以前每一个周期都是一浪比一浪高，每一浪不是升40%、50%，而是升300%、400%，现在连上一个浪顶还没有冲破，怎么叫新的高潮，97还没到。现在是国际因素使香港的信心受到动摇，是外来的因素影响本地的因素，但房地产是不动产，受本地的因素影响更多。
主持人：我还是没听懂，如果我有一笔钱该不该买房子，还是再等等？
施永青：我已经说过，买来住可以去买，买来炒的，再看一看。
慈善基金的45亿
主持人：2008年3月7号下午2点30分，您和太太在律师递过来的文件上签字，将个人财产的80%，也就是大约45亿港币的市值，一并捐给了施永青慈善基金。
施永青：这个45亿不是我说的，因为我们公司不是上市公司，股权值多少钱没有市场价，我只能够说，我们去年税后的盈利大概是10个亿，所以一般按照PE（市盈率）10倍来计算。
主持人：那就有100亿。
施永青：100亿我是占公司45%的股权，所以他们可能就说是45亿，其实我没有把45亿交给我的慈善基金，我的做法是把我的股权捐了出去。
主持人：这个慈善基金会，有特定的救助对象吗？
施永青：我首选是内地的农村，目前农村生活的改善追不上医疗费用的增加，追不上升大学费用的增加，所以农村在医疗、教育方面需要的支援还是挺多的，这是一方面；另外我想搞一些社会企业，就像孟加拉的一个叫尤努斯的诺贝尔和平奖得主，他做的企业就是贷款给穷人去做生意，这个企业基本上满足了社会上的某一些需要，另外它也可以赚钱的，这样才可以长大。
李若山：您要把企业做大，又慷慨大方承担很多社会责任，现在又增加了一个慈善机构，您能顾得过来吗？
施永青：其实我打算逐步地退出中原扮演的角色，但不是放弃不管。因为我的慈善基金还要靠中原分红才能去做事，所以我未来的一个很重要的责任，就是要保证中原集团继续赚钱，那我的慈善基金才能够支援内地的农村。现在我的动力比以前更大，以前我赚钱给自己家人的，现在赚钱是要给内地农村这么多人，我怎么还可以不努力？
主持人：我们知道尽管您已经非常受人尊敬，而且您的成功也会成为很多人的楷模，但是在您心目当中，还是会有一个最欣赏的人，马克思和老子，您会选谁？
施永青：两个人好像很不一样，马克思相对有为，他要改变这个社会；老子是相对无为，尊重自然，我很多管理的理论都是从自然、生物学、化学、物理学里面学来的。
主持人：请大家说出赠言。
信跃升：北大的一个教授说人生要三乐，要知足常乐、助人为乐，最后还要自得其乐，我觉得您是在自得其乐。
李若山：您是个非常智慧、非常大气也非常聪明的人，我希望百年之后还有个后施永青时代。
沙 莎：我希望您在规划您的第二人生做慈善的同时，也有更多的机会来传播您的想法，我觉得这样对业界、对普通老百姓，都会有所借鉴、有所启迪。
