王健林：伟大的企业是有DNA的
主 持 人：李 崑
嘉宾主持：龙永图 博鳌亚洲论坛秘书长
嘉 宾：王健林 大连万达集团董事长兼总裁
中国商业联合会副会长
2001年，大连万达作为一个代表着卓越与冠军的名字淡出足球圈，2002年，一个全新的商业地产概念——订单房产，开始在全国迅速铺开。这一辉煌的缔造者就是大连万达集团董事长王健林，一位善于用行动和结果说话的商人。
在掌舵大连万达的二十多年间，他带领企业从濒临破产，逐渐成长为拥有四大支柱产业的房地产巨头，成功打造了商业地产这片蓝海，他本人也因此成为自2000年以来，房地产界唯一当选CCTV年度经济人物的企业家。
我非常反对中小企业做房地产开发
主持人：2005年当您获得CCTV年度经济人物的时候，您曾经发表过一次特别精彩的讲话，在这个颁奖礼上，当时您说了有四个但是，形象的说出了中国房地产企业的生存现状。您还记得这段话吗?
王健林：我当时也是有一个准备，要求每个人准备一个发言。那时候正好批房地产商批得很厉害，我随心用了几个排比，我说房地产商的自我表扬比较多，社会表扬比较少；房地产商的贡献比较大，但是得到的表扬比较少，房地产企业对社会的贡献很大，经济地位很好，但是社会地位很低。后来我说总之一句话，赚钱不少，但是这几年心情不太好。
主持人：那您现在心情好吗？
王健林：心情现在更坏了，全球经济都步入一个调整期，所以做企业的人肯定是相对心情要沉重一点。
主持人：现在大家都说房地产市场已经走到了一个节点，很多人对这个市场都有不同的判断，其中也有专家说这轮调整之后，有20%—30%的房体会消亡，也有不少人呼吁要救市。我记得您的观点是说这个行业需要通过调整来淘汰一部分企业。您是业内的老大，说这话会不会有同行说您站着说话不嫌腰疼？
王健林：他们错误理解我的说法，我不是说反对救市，我是说中国房地产市场有两个问题：一个是企业太多，这个行业有四万多家企业，显然太多了，鱼目混杂；其次，我觉得要通过调整走向集中，资源优化。但是我认为调整时机不对，恰恰在全球经济放缓，整个世界经济进入低潮的时候，我们这个时候进行行业调整，实际上等于给整个国民经济加了更重的担子。比如说可以在三年前，也可以放宽到两三年后，等整个外部经济宽松一点，我们自己国内经济也宽松一点的时候，来进行行业的调整可能会更好一些。
龙永图：在过去几十年西方经济发展过程中，推动经济发展的两个主要产业一个是汽车，一个是房地产，这两个产业既关系到老百姓的生活，又对一个国家经济有重要影响。所以对这两个行业，政府要关注，国家要支持，就像王总在CCTV年度经济人物里讲的一样，现在对很多房地产商都是一棍子打死，我认为批评太多了一点，鼓励少了一点，看到他们的问题多了一点，贡献少了一点。
当然也不能怪老百姓，因为房价涨成这个样子，老百姓一肚子气往哪儿发？不就往你们这些人身上发吗？但是现在大家要冷静分析一下，中国房地产市场到底发生了什么问题？问题的根源在什么地方？
王健林：现在中国四万多家房地产企业，大概只有25%在真正干活，75%手里只有一个执照，三无。
龙永图：皮包商。
王健林：注销的房地产企业和注册的房地产市场，最近10年每年几乎相等，个别城市出现了注销企业比注册企业更多的局面，这就说明房地产行业是需要整顿的。
龙永图：对。所以我想怎样在中国房地产市场中培养出一些具有很高品牌价值的房地产商，这样就使得我们老百姓对房地产商能够建立信任。
主持人：王总，您在这里给我支支招，对于那些中小型房地产企业来说，有什么比较好的建议给他们？
王健林：我有一个观点，房地产行业跟制造业、服务业不同，它有两个特点：一是资金紧急性，二是人才密集性。这两个特点决定了这个行业里面发展大量中小企业是不合适的。我非常反对房地产发展中小企业，经营和诚信都缺乏。盖的房子需要管100年，甚至200年，管100年、200年的这种商品，由没有干过的人来做，这就是重大风险了。所以我给一个招，赶快转行吧，要不然肯定最后都死掉。
龙永图：我想讨教一个问题，中国房地产如果一下出现了大问题，对银行有多大影响？因为这次西方金融危机很大的问题就是房地产行业拖累了银行。
王健林：最近几个月银行都在进行压力测试，就是房地产贷款坏10%、30%、50%，甚至100%坏掉，这个银行会不会垮？我觉得房地产出现大风险，受冲击最大的不是老百姓，是金融企业，为什么这么说呢？上海银监局的报告说了这么一个数字，在上海整个贷款余额当中50%投向了不动产，全国每100块钱的贷款，大概有40到50块钱是放到了房地产或者和房地产有关的项目。所以房地产这个行业的深度下调，必然会引起金融安全，全世界找不到任何一个行业，和金融行业关系这么密切，也没有一个行业像房地产行业这个产业链如此长。
龙永图：所以有些人就说房地产行业挟持了我们中国的经济，你不救也得救。但是大家有一种复杂的感情，救这帮开发商又觉得不甘愿，所以还是不要情绪化。
王健林：老百姓怨气为什么这么大？很重要的一点是大部分人中低收入的住房得不到保障。但是现在为什么很多地方政府不管？就是没有跟进的制约措施出台。建不建经济适用房？建多少？没有一个处罚措施，只是凭良心。如果有强行措施，说每年按人均要保证多少房，做不到，免职，立刻就把这种矛盾就化解了。
西方有句名言“上帝归上帝，凯撒归凯撒”。就是没有能力买房人的需求是靠政策来保障，有能力买房的人靠市场来保障，那个时候就无所谓什么价钱高低的问题了。
{分页}越复杂的东西竞争者越少
主持人：万达从创业开始已经有二十多年了，经常做一些比人快半拍的事情，很多做法都是当时一些人想不到的，这种洞察力从何而来呢？
王健林：可能是用心的原因。我曾经写过一篇文章，我说能力、知识从哪儿来？三个渠道：从书本中来，从实践中来，从聊天中来。所以我觉得古人说那句话“读万卷书行万里路”，还要加一句话，聊万次天。善于读书，善于做事，再善于跟智者请教聊天，可能就会促使你自己有比较好的前瞻能力，看到别人看不到的东西，这样就更容易成功。
主持人：您曾经写过一篇文章，是关于温总理的，其中也谈到许多他接见您的一些细节，其实那个接见只有几十分钟，很多人都没有发现，您却发现了。
王健林：是2007的达沃斯论坛，温总理会见了40位中外企业家代表。我那次也可能是幸运，安排我正对着温总理，大概距离两三米。我就想借这个机会观察一下细节，比如说他进来以后大家一起鼓掌，他就给大家很深深鞠了一躬，我就觉得他比较谦恭。再一个细节我发现，每次施瓦布一讲话，温总理就把身体转过来，这其实表示了一种倾听。再就是他往外走的时候，刚一出门很多记者拥上来，其中一个记者提了一个很尖锐的问题，所有保安包括组织会议的人都说走，但是我看总理还是站起来了，回答了他两个问题。
以我一个企业家的观察，我觉得这几个细节不仅表现了温总理本身，也表现了中国大国领导人逐渐的自信。亲和其实是自信的表现，摆谱装架子是缺乏自信的表现。
龙永图：我是一个足球迷，特别喜欢看足球，我一直为中国足球的状况深深地忧虑，大有忧国忧民的味道，所以我一直在想，我们找几个人，大家来搞一个智囊团，给中国足球出点点子。我知道王总是最早涉及中国足球的，大连万达大家都知道，所以我想请教一下王总，你作为一个企业家，作为一个非常敏感的人，你觉得我们中国足球还有没有希望？你能不能出一些点子？
王健林：你要说没有希望，好像不负责任，但是我觉得还非常困难。我2001年退出的时候说了一句话，我说中国足球体制不改，永远没有希望。很多人认为我是为自己出不了钱了找借口，现在终于认识到我说的话正确。中国足球搞不上去，核心原因不是中国人不行，而是我们体制的问题。现在官办体制和市场化需求肯定要产生矛盾，但又没有一个化解矛盾的仲裁机制。我觉得您的这个建议非常好，中国足球要上去，要成立智囊团或者叫顾问委员会，请清醒的、德高望重的专家、企业家、方方面面的人来做，如果下决心搞两三年还是有可能，但那要痛下决心。
主持人：您现在不做足球了，开始做商业地产。中国房地产商只有不到1%的人在做商业地产，放眼全球看，这个比例也不超过2%。在风起云涌的商海中，您做得这么如鱼得水，这么游刃有余，是为什么呢？
王健林：这个确实是一个追求，一个愿景。我在很早的时候，就立志要做百年企业，要做国际级企业。后来做房地产，做了几十个亿销售，规模很大，已经做到全国性的企业了，我发现一个问题。我们一定要寻找一个有别于别人的一种独特的核心竞争力，要找一个我们能玩别人玩不了的东西。其实这个竞争理论上也有一个观点，越复杂的东西竞争者越少。
主持人：就是蓝海。
王健林：所以我们就研究商业地产，商业地产非常复杂，很难说他是地产，他是商业为主，招商、管理，还有地产，还涉及金融，跨了这么多行业，集合在一起，非常难玩。我们下决心花10年的时间，成了中国的一个王者。现在我们定的目标就是五年左右，在全球的这个行业里，力争做到前5位，或者前6位。到这个时候，基本上可以做到百年屹立不倒。
龙永图：王总他们在做商业地产的时候，开放的态度非常好，他的合作伙伴当中很多都是大的跨国商业企业，包括沃尔马、百安居、家乐福这些，他是借助了一大批国际品牌来塑造了中国的万达品牌。另外他比较重视市场，万达是一个所谓订单式的商业地产，就是我还没见你之前，我就知道谁将在这儿买这个地产，或者租我的地产。
龙永图：先有合作协议，然后再建。
王健林：开业之前已经住满了。
主持人：您这个订单设计是您自己的创意，还是您从什么地方借鉴过来的？
王健林：有借鉴，也有我们团队一起努力。因为我们发现，以前在做的当中，一开始只招租一两个大店，建的过程再招其他店，建完以后发现，很多人不来了，比如说餐饮店，说你的排风不够，所以很多问题制约了我们的租金，最后就得降低要求，改换我们原来的想法。在这当中我们就领悟到先招商的重要性，我们就改过来了，叫“订单地产”。每个企业都跟我们有一个技术对接者，就是他们的设计师，这样我们做的所有的东西基本上没有怎么改，这就节约了成本，提高了租金，也提高了竞争力。
主持人：在实践中进行创新。
龙永图：实际上最好的企业，都是以市场为导向。比如制造业，起码有80%的订单才开始投入生产，不像一些盲目生产，最后东西卖不出去。所以这种市场化的概念，开放的意识，是搞一个企业非常重要的。我们中国改革开放30年，不就是靠这两条吗？一个靠我们的市场，第二就是靠开放，这两条让我们中国经济30年持续发展，对企业也是一样的道理。
主持人：咱们企业有没有比较难的时候？
王健林：有句名言，事非经过不知难。知不知道难？你一定要经历过这件事。我在沈阳的一个项目因为做得不成功，最后彻底改掉重来。成本多少？八亿九千万。
龙永图：责任究竟在什么地方？
王健林：就是设计不合理，最后招商不行，老百姓投诉、闹事、打官司，可能作为一般企业就不管了，反正有法律契约。但我们是一个负责任的企业，要有口碑，而且我们如果要把商业地产作为主要产业追求的话，就不能留下这么一个伤疤。所以我们在2006年底的时候开会，就是敢不敢下定决心重新拿八亿九千万把它拆掉重来。后来就拆掉了，你说这个学费有多大？所以说难做的东西很多，但是如果你有必胜的信念和追求，而且敢于承担责任，你可能就走出来了。如果一遇到难题，当时缩回去，也就没有今天的万达。
搞百年老店需作出一生牺牲
主持人：一个成功者，就像您说的身上最重要的品质是坚持和百折不挠。您好像曾经说过，大多数时候，成功就差那么一点点，再往前走一步，也许一切就变了。我想您有这种感受是不是因为有些什么故事给您的启迪？
王健林：这个其实也不是我说的，很多人都说过这话，成功最重要的品质就是坚持，就是做正确的事和坚持做正确的事。
我讲一个故事，我一个哥们，在2005年金价刚刚往上猛涨的时候跑到山东去打金矿，在富矿地区花钱买了探矿权。花了几千万，打了900洞，他还没有见到矿，还没有见到金子。他觉得肯定不行，地方打错了，最后不管大家怎么劝他，他都不挖了，他觉得这个行业太辛苦，300万卖了。后来买矿的两个人分别都打了不到100米，就见了到金子，而且是富矿，两个人发了大财。
这个事情非常生动地说明，成功需要坚持。不能说做一年没有进步，三年没有太多成就你就放弃了，可能做到第九年你就成功了。包括做商业地产，我在2002年、2003年、2004年，这三年最困难，打了222场官司，虽然我只输了两场，胜率还比较高，但并不说明我做的对。
龙永图：付出代价挺大的。
王健林：我卖给你、租给你，你干不好，也不能找我，法律虽然支持契约，但我想我们可能失掉了商业道德和良心。刚才我讲了八个多亿的学费，这种事情公司内部的人，包括我的主要助手都反对我那样做，都说我们卖住宅地产，拿地就是钱，你何必给自己找罪受呢？我说我们现在撤回去，就永远跟他们一样，可恰恰就是翻过2005年，最近这几年走出来了。现在我们基本做到开一个火一个。而且我们连续四年，2005、2006、2007、2008年，租金收租率百分之九十九点几。
主持人：王总，您说过，您要求做企业一定要有一个远大的目标，在这点上对于目前中国大部分企业来说，是比较忧虑的一点？
王健林：对，我2007年在达沃斯论坛发言的时候说了一个观点，就是伟大的企业是有DNA的，这个企业是否伟大，在他诞生的那天就已经注定了，这个创立者是不是有伟大的追求，决定这个企业的走向。现在中国企业很多人缺少这点，但是如果中国这么大的企业家群体都这有这种追求，我相信一二十年后，全世界行业老大起码一半是咱们中国人。
主持人：龙先生也经常强调世界眼光，对于王总刚才谈的这些东西您有什么感受？
龙永图：我觉得争取做世界龙头老大的这种气魄、这种理想，对于我们中国企业家是非常重要的，因为我们很多人缺乏这样的理想。
王健林：做得差不多就卖了，度假去了。
龙永图：对于这样一些人有非常深层次的原因，也不能过多指责，因为经营大环境逼着他这样做。政府方面要扪心自问，为什么那么多年没有形成一个自身的品牌？没有建立一个机制？我们花了那么多钱去买美国的国债，能不能拿出一点钱来搞一个中小企业的投资机构？这样我觉得能解决中小企业很多投资困难的问题，
主持人：王总，龙先生谈到外资并购中国一些民营企业的问题，我们知道在这点上，您和许多人声音好像不太一样，很多支持者认为，这是民营企业自己的事情，但您认为这是中国经济一种很危险的现象？
王健林：现在民营企业家有一种倾向，做得差不多就卖了，其实这并不是反映这个企业做不下去，而是反映了企业家的心态，害怕做大，不愿做大。为什么中国民营企业家不敢做大，不愿做大？如果这种害怕心态不解决，中国永远出不了世界级企业，中国企业家都是这种趋势或者这种潮流的话，对中国经济来讲是非常可怕的一件事情。
龙永图：当然我觉得有一部分企业，是企业家本身失去了斗志。因为要搞一个大的百年老店需要付出很大代价，需要作出一生的牺牲。有这种胸怀的人，也不能苛求每个人都有这样的胸怀。但是怎样改善中国企业家的投资环境、运营环境和商业环境，是我们整个社会包括政府要去做的事情。
王健林：民营企业的生存环境可能这几年在逐渐恶化，政策上逐渐强调扶大扶强，但生存环境很恶劣。从1984年到2005年，企业的总数逐年减少，会减少国有企业吗？显然不是，减少的是民营企业，而且每千人企业的比重中国是3.5个，欧美平均是40—60，无论从企业的注册数量，国民人数和企业数之比，所有方面我们都在后面。现在很多人指责大学生不愿创业，为什么没有创业激情？因为没有创业环境，出去就是死，怎么创业？创业要有钱，上哪儿找钱？现在不管哪个行业只有大腕企业好玩，小企业很难玩。所以现在要研究怎样刺激中小企业的生存空间、生存环境，企业数量逐年增加，表明这个国家创业环境才好。
{分页}情商决定你的命运
主持人：您曾经说过，说我所能提供的是树立一个好的商人榜样，我们在想，如果把自己一直放在榜样的位置上，这样活着会不会很累？
王健林：当然累，累也要这样做，为什么？我老翻书本，一翻就是无奸不商，我就觉得做商一定要奸，一定要诈吗？从这个角度讲，我想给自己争口气，要做得好一点，自己一定要做榜样。做榜样就要约束自己，很难受，但是总得有人带头，民营企业要改变自己比较负面的现象，就是需要一批企业家带头。当然，这样做可能有人活得比较累，甚至有人说我们在装，不过我想时间可以证明一切。我1991年开始捐款的时候，头几年有人说我在装，但是我捐了十几年以后，没有人再说了。
主持人：龙先生也是好多人心目中的榜样，您觉得做这个榜样累不累？
龙永图：我谈不上什么榜样，但是我坚持做人的几条原则，比如说不讲假话，不溜须拍马，不依附权势，我自己觉得应该这样我就这样做，我也不考虑我讲了这个话以后，张三会怎么想，李四会怎么想。最近这几年我讲了很多话，网上也有很多批评，我的一些朋友说，你本来中国入世首席谈判代表这个形象挺好的，现在讲这些话被人说得挺难听。我说难听就难听，我后来干脆不上网了，你该骂就骂吧。
但是我觉得我说的是正确的。你搞汽车品牌，自主品牌，就为品牌而品牌的话，做不出来，你没有沉下心来做十年、二十年、三十年的决心，你想三年、五年就做出一个世界级的中国汽车品牌，不可能。当然也不排斥我讲的话有些是不正确的，如果实践证明不是正确的，收回它，做点自我批评。但是有一条，你当时讲的是真话，我觉得这条是非常重要的。
观众1：您很热衷于慈善事业，您身上有很多荣誉和头衔，您是很多城市的发展顾问，也是荣誉市民，还有劳动模范、优秀党员等等，在您办公室里有一个柜，放很多奖杯，您会把什么荣誉放在最重要位置？
王健林：我们公司的奖杯奖状数不胜数，所有这里面我最看重的是中华慈善奖每年只有10个，我们是唯一两次获得这个奖的。当时获奖问我感受，我就讲了两句话，金杯银杯不如慈善口碑，金奖银奖比不上中华慈善奖。
观众2：王总，作为80后的青年，您能把您这一生的经验总结一下告诉我们吗？
王健林：人生的成功，如果用几句话就能够总结出来，那就是假的。为什么呢？如果看一本书就能做生意，看几条就学会成功之道，那全世界是不是都成功了呢？所以我很难说给你总结成功经验，但是你如果一定要问我，我觉得起码有这么几条：
第一，就是要勤奋。我现在几十年如一日，7点到公司，6点半以后下班，没有礼拜六、礼拜天。因为我把工作看成乐趣，我有一个梦想就是要做一个大的慈善基金。所以勤奋是最重要的，没有这个，什么都别谈。
第二，要坚持。看准一件事情，有挫折你千万不要放弃，放弃就没了。
第三，情商，学会与人相处。现在很多年轻人，只能做专业，绝对不能把他放在更重要的位置来领导人，就是缺情商，专业呱呱叫，跟人不会相处。现今社会信息量这么大，这么复杂，组织如此众多的情况下，智商不再决定命运，绝对是情商决定命运，你要与人相处，获得别人的好感，你就获得更多的成功机会。
主持人：最后跟王总做一个小调查，每个问题请王总用一句话，很简短地回答，我们看看王总最真实的反应。您最欣赏什么样的员工？
王健林：品德好。
主持人：对自己企业最骄傲一点是什么？
王健林：有别人难以模仿的、独特的竞争优势。
主持人：一个理想团队应该是什么样的？
王健林：稳定性强。不要走马灯似的换来换去。
主持人：分别用一个词来评价您的优、缺点。
王健林：优点：勤奋，我是非常勤奋的。缺点：有点霸道。
主持人：百年之后您希望自己得到什么样的一个评价？
王健林：如果一定要说就是百年之后有人提起这小子的时候，嗯，这个人口碑还不错。
主持人：您最佩服的人是谁？
王健林：美国钢铁大王卡耐基，他是全球企业慈善的首倡者。
主持人：对于年轻人最重要的品质是什么？
王健林：学会与人相处将是成功的关键，所以年轻人最重要的品质是情商好。
主持人：中国企业家最缺少的是什么？
王健林：中国企业家最缺少的就是目标。
主持人：什么事会让您觉得最沮丧、最郁闷？
王健林：被别人骂了。
主持人：您还是怕被别人骂？
王健林：那是，人活一张脸，树活一张皮，什么事本来做得很对被人骂，心理就觉得很沮丧，很郁闷。
主持人：通过这次对话，我们能看到王总是一个坚持自己梦想的人，感谢龙先生和王总带给我们的精彩内容。
